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住宅価格何が違うの?!高い家と安い家の見極めポイントを2回に分けて解説!【保存版1】

2017/11/17

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あなたが欲しい家の条件は何ですか?

あるご夫婦が住宅取得を検討しています。

予算が3000万円で家を計画したい。希望の大きさや設備などをヒアリングして当方の資金計画を提出したところ合計金額は3300万円とご主婦の予算から300万円オーバーしてしまいました。

部屋の大きさや少しの設備を削ることで300万円の調整は効くのですが、部屋の大きさを削るのは難しいという判断に。

結果、部屋の大きさと予算を優先して3000万円で建築が可能なハウスメーカーで建築をしたご夫婦を例にしていきます。

このご夫婦の判断は正しかったのでしょうか?その答えは難しいですが、もう少し掘り下げて見ることにしましょう。

 

住宅価格の違いを見極める2つのポイント

上記のようなお客様に、提案したいのがライフタイムコストという考え方です。

ライフタイムコストという考え方を学ぶことができれば、失敗しない家を選ぶことが可能になります。

家は買うときの価格だけを見ては失敗する恐れがあるのです。

しかし住宅に係るライフタイムコストを知るには、住宅のデザインや営業マンなどの表面的な違いに惑わされず、住宅に係る保険や性能などををしっかりと理解しなくてはいけません。

初めての買い物なのに、そこまで調べる時間はないよ!という声が聞こえてきそうです。

心配しないで下さい。

下記に簡潔にまとめました。まずは5分ください。

ライフタイムコストとは

住宅に係るライフタイムコストとは、住宅購入から人生最後まで暮らす費用をすべて計算したコストのことを言います。

費用の内訳は大きく2つ

1.住み始めるまでにかかる費用

住宅そのものの費用、住宅にまつわる諸経費、オプション費用、住宅ローン関係費用、土地費用、保険料、税金関係、外構費用、太陽光発電システム代金

2.住み始めと同時 ~ 人生最後までにかかる費用

保険料、税金関係、メンテナンス費用、リフォーム費用、光熱費、(これらは維持管理とも言います)

同じことを言いますが、上記の家に関する費用すべてを合算したコストがライフタイムコストになります。

ライフタイムコストを計算するうえで最も重要な項目が2つ

  • 保険料 (自然災害が多発する昨今欠かせない保険です)
  • 光熱費 (ローンが終わっても続く、支払わなくてはいけない毎月の固定費)

欲を言えば、メンテナンス費用も重要な部分になりますが、今回は上記2つの項目について見ていきましょう。

そして記事が長くなるので、保険料と光熱費の2部構成にします。

では、第1章から。

住宅の価格の差は何が違うの?見極めるための基準は?第1章

ハウスメーカーと商談をして、見積もりを見る段階に来ると値段の違いという疑問にぶつかります。

見積書を見ると、3000万円と3300万円という違いが出てきたとします。

これだけを見ると3300万円の家は単純に300万円高い家となりがちです。何を判断基準にしますか?

家の外観でしょうか?

ハウスメーカーの規模でしょうか?

はたまた、営業マンへの信頼度でしょうか?

値引き額でしょうか?

選ぶ基準は人それぞれになるといえばそれまでですが、見積書の中身をしっかりと見ている方が少ないのが現状です。

見積もり書に添付されている仕様書と300万円の差をしっかりと見据えることが大変重要になります。

そして、オプション金額とか、住宅設備の違いでの家の価格に違いに惑わされず、目に見えない部分の見極めが大切です。

 

現在住宅ローンは低金利という時代です。できるだけ多く借り、長く返済していくのがお得になる!ライフプランナーもそのように言っています。

金利0.6%程度で3000万円を借り入れすると、月々約80,000円ほどになります。

同じ金利で3300万円を借り入れすると、月々は約90,000円ほどです。

月々1万円というのは、結構大きな金額の差になりますね。

3000万円の予算のほうを選びたくなる気持ちもわかります。

先にも述べたように、目の前の300万円高いという数字だけをみて判断しないでください。

ただ単に高いだけ!家の仕様を見比べてみても違いが見つからない!

そうなっているのであれば予算通りの3000万円の家を選んで問題ありません。

しかし、そうでないのであればとことん比較してみてください!300万円の値段の違いがあるはずです。

この違いが家の価値=性能になってきます。

何を比べるのか?それは耐火性能・耐震性能・省エネルギー性能の3つ

住宅の値段(=価値)を大きく変えるのは住宅性能です。

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この性能は、10項目に分かれ国が定めている大変重要な基準で【 住宅性能表示制度 】と言います。

その10項目の基準には、3段階や5段階などのレベルがあり、それぞれに対して性能を評価しています。

注目したいのは

  1. 耐火性能
  2. 耐震性能
  3. 省エネルギー性能

もちろんそれ以外の7項目も重要ですが、上記の3つが大きく住宅価格(=価値)の差につながってくる部分です。

 

もちろん性能が良くなれば、その分費用が上がるのは当たり前ですね。

ですが、それ以上の価値を与えてくれるということに気づくでしょう。

第1に耐火性能

耐火性能をアップするということは、火事に強くなるということ!

火事の被害にあいにくいというのは、密集地であればあるほど安心材料になります。

最近では、集中豪雨による河川の崩壊などのニュースが目立ちます。

こういった気象状況の変化から災害に強い家になるように住宅性能を上げていかないといけないのです。近年の気象状況の目まぐるしい変化から、国も最長保険期間を10年と短くした経緯があります。

そして、耐火性能が高い住宅は火災保険が安くなるということに気づいてほしいのです。

そして、耐火性能は地震保険にも関係してきます。

火災保険料の計算

私の住む街でのシミュレーションをしてみましょう。火災保険は家の再取得価格で計算します。

なので、3000万円と3300万円の保険を掛けることにします。

  • 非耐火構造(H構造)・・・351,900円
  • 耐火構造 (T構造)・・・157,080円

保険期間10年(最長保険期間)更新あり

火災保険の長期10年が一番割引が効くのでそれで計算しました。

もう少し詳しく見ていきます。

火災保険は、上記にあるように非耐火構造と耐火構造に分かれます。(マンション構造(M)もありますが今回は割愛します)

最大割引の10年間で計算していますが、194,820円の差額が出ています(10年保険料)

ローンが終わる最長35年で単純計算すると3.5倍の681,870円の差が生まれます。

第2に耐震性能

地震保険料の計算

私の住む街でのシミュレーションをしてみましょう。地震保険は火災保険に加入して初めて入れます。

保険期間1年:保険金額1000万円の場合

  • 建物が耐火構造の場合・・・・・13,500円
  • 建物が非耐火構造の場合・・・・27,900円

火災保険は長期契約の場合、年数に応じた係数を乗じた保険料に割引が適応されますが今回は割愛します。最長契約5年(割引係数4.45)

築年数や耐震性能によって10~50%の割引が適応されます。非耐火構造でも基準法レベルになれば10%割引になります。

  • 耐震等級1・・・10%OFF
  • 耐震等級2・・・30%OFF
  • 耐震等級3・・・50%OFF(免震建物含む)

もう少し詳しく見ていきます。

先に話したように、火災保険には【 耐火構造 】と【 非耐火構造 】とに分かれます。

これにより保険期間1年間で保険金額1000万当たりの差額が・・・14,400円生まれます。

3000万円と3300万円の住宅の違いが、耐火構造と耐火構造だった場合を計算してみます。

  • 3000万円耐火構造:1年間の地震保険料は10%割引がされ・・・75,330円
  • 3300万円 耐火構造:1年間の地震保険料は50%割引がされ・・・22,275円

割引係数を含めた計算で、35年計算すると

  • 3000万円の家35年の地震保険料・・・2,346,529円
  • 3300万円の家35年の地震保険料・・・ 693,866円

ローンが終わる最長35年で単純計算すると、地震保険料の差額は1,652,663円

結果!火災保険と地震保険を足した、35年での差額

3000万円の家のほうが、保険料(火災と地震)だけで・・・2,334,533円余計に費用がかかります。

 

住宅の価格の違いを見極めるのまとめ 第1章

ここまで保険料(火災:耐火性能・地震:耐震性能)計算では <ライフタイムコスト>

3000万円の家が35年で33,578,179円

3300万円の家が35年で34,243,646円

 

家だけの価格差では、300万円ついていましたが、665,467円まで詰まってきました

価格で言うとまだ66万円強の開きがありますが、耐火性能・耐震性能ともに安心した作りになっていることは大きなポイントでしょう。

 

続いては、ライフタイムコスト計算に必要な光熱費の計算 下記第2章へと続きます。

住宅価格何が違うの?!高い家と安い家の見極めポイントを2回に分けて解説!【保存版2】

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