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住宅ローン減税は、10年間で最大400万円(特定住宅は最大500万円)とされています。

ハウスメーカーなどにいくと、住宅ローン減税などの話がでて、「年間40万も戻るって凄くない!」などと盛り上がることもあるでしょう。

消費税増税後(10%へ増税)は、住宅ローン減税期間が3年延長されることになります。詳しくは、住宅ローン減税3年延長で調整!すまい給付金拡充や住宅エコポイント復活すると住宅は2019年消費税増税後が買いか!?で紹介しています。

しかし、すべての人が最大減税額(控除額)をもらえるかというと、そうではありません。

では、あなたはいくらの住宅ローン減税を受けることができるのでしょうか?

下記では平均的な例を参考に、住宅ローン金利0.5%、1%、1.5%、2%の【目安表】を作成したので見ていきましょう。

 

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【勘違い注意!】住宅ローン減税額最大400万は危険

じょし

住宅展示場なんかに行くと、ローン減税最大400万とか500万とかのポップが出ているから、最大減税額が戻ってくるのかと勘違いしちゃうよね。

あお

そうなんだよ、キャッチ―な数字がクローズアップされて、概要をつかめていない人たちが多いんだよね。

例えば、最大400万の減税(控除)を受けようと思うと、最低でも10年後の住宅ローンの残高が4000万円ないと最大減税(控除)を受けることはできません。(←ローン残高の1%のため)特定住宅なら5000万円。

そんなローン残高を抱える方は、

  • 「かなりの年収を得ている人」
  • 「無謀な住宅ローンを組んだ人」

などとなり、一般的な例とは言えないでしょう。

 

そこで、一般的な例を示すために下記のアンケート結果を参考にしました。

㈱リクルート住まいカンパニーが2018年7~8月に実施した、「2018年 注文住宅動向・トレンド調査」によると、戸建て建築費用の全国平均は2,807万円という結果でした。

じょし

首都圏の建築者の平均費用は全国平均より少し高くて、2,984万円だったみたいね。

 

この建築費用を住宅購入者層とした場合で「住宅ローン減税」を計算すると、

2,800万円×1%=28万円(初年度減税上限額)という計算となります。

 

これを、単純に10年間と計算して280万円減税と勘違いしてしまう人もいますが、毎月住宅ローンを支払いしていきますので、年末残高が減り、減税される上限額も27万、26万、25万・・・と減っていきます。

 

また、住宅ローン減税は、支払っている税金(所得税・住民税)から還付されるものになるので、極端な話、1年間収入が無ければ、払っている税金もないので、還付されない。

上記の例では、初年度28万円の減税上限額を持っていますが、それ以上の税金を支払っていない場合、例えば20万の税金を支払っている場合などは、20万円が上限になります。

つまり、その人その人によって収入に差があり、支払っている税金も変わる、世帯構成の違い(扶養家族の違い)もあることから、いくらですよと単純に計算できない現実があります。

とはいえ、目安を計算することはできるので下記に表としてまとめてみました。

参考にご覧ください。

【住宅ローン減税計算】年収・借入額・金利別で計算した場合の目安表

【共通借入条件】

  • 35年返済(計算上金利は固定)
  • ボーナス払い無し
  • 返済開始月1月
  • 扶養家族1人
  • 端数切捨て(万単位)

以下で目安として表示している減税額は、10年間の合計を表しています。

あお

正確な住宅ローン減税額(控除額)は、借入先金融機関で計算をしてくれるところもあるみたいだよ。

【住宅ローン減税計算】年収・借入額別【金利0.5%】の場合

以下表では、金利0.5%として計算した結果を表しています。

年収/借入額 2000万 2500万 2800万 3000万 3500万
400万 167万 180万 180万 180万 180万
500万 170万 213万 237万 247万 258万
600万 170万 213万 238万 256万 297万
700万 170万 213万 238万 256万 298万
800万 170万 213万 238万 256万 298万
じょし

最近増えている、ネットバンク系の住宅ローンだと、金利0.5%を切っているところもあるからね。

それに近いかな。

【住宅ローン減税計算】年収・借入額別【金利1%】の場合

以下表では、金利1%として計算した結果を表しています。

年収/借入額 2000万 2500万 2800万 3000万 3500万
400万 169万 180万 180万 180万 180万
500万 172万 215万 241万 249万 259万
600万 172万 215万 241万 259万 300万
700万 172万 215万 241万 259万 302万
800万 172万 215万 241万 259万 302万
あお

3年固定や5年固定、10年固定になると、このくらいの金利があるかな?

【住宅ローン減税計算】年収・借入額別【金利1.5%】の場合

以下表では、金利1.5%として計算した結果を表しています。

年収/借入額 2000万 2500万 2800万 3000万 3500万
400万 171万 180万 180万 180万 180万
500万 174万 218万 242万 251万 259万
600万 174万 218万 244万 262万 303万
700万 174万 218万 244万 262万 305万
800万 174万 218万 244万 262万 305万
じょし

長期固定金利だと、このくらいの金利かな?

【住宅ローン減税計算】年収・借入額別【金利2%】の場合

以下表では、金利2%として計算した結果を表しています。

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年収/借入額 2000万 2500万 2800万 3000万 3500万
400万 172万 180万 180万 180万 180万
500万 176万 220万 244万 253万 259万
600万 176万 220万 247万 264万 307万
700万 176万 220万 247万 264万 309万
800万 176万 220万 247万 264万 309万
あお

こうしてみると、金利の違いで大きく減税額が変わるようには感じないね。

最大額減税されるかもしれない例

ちなみに、金利1%で年収800万の人が5000万の借入をした場合は、10年間で減税される額は、396万になるので、最大額といわれるところに近いですね。

それでも、扶養家族が多くて税金をそこまで収めていない場合などは、減税額は減ります。

あなたの年収と借入額でシミュレーション

住宅ローン減税のシミュレーションは、多くのサイトで紹介されています。

その中で、国土交通省が運営しているサイト「すまい給付金」簡単シミュレーションでは、あなたに合った内容で住宅ローン減税額シミュレーションができるようになっています。

このサイトは、住宅ローン減税以外にも、「すまい給付金」のシミュレーションも兼ねているため、2個の減税を調べることができます。

  • すまい給付金
  • 住宅ローン減税

上記シミュレーションは、スマホでもPCでもタブレットでも可能です。

あお

どんな感じで見れるか、みていくよ。

【個別】すまい給付金と住宅ローン減税シミュレーション

下記画像は、PC画面です。

引用:国土交通省 すまい給付金より

 

今回は、スマホユーザーが多いので、スマホ画面にて説明していきます。

PC画面でも基本的には同じです。

 

国土交通省「すまい給付金」←こちらのリンクから入ります。

すると、スマホ画面に下記のような画面が表示されます。

メニューを開き、スクロールしていくとシミュレーションが表れてきます。

ここではかんたんシミュレーションを選択します

購入する住宅の詳細が判明している場合は、しっかりシミュレーションでもOKです

同意にチェックを入れます

必須事項をチェックしていきます

あなたに合った収入額、扶養人数を入力します

ここで計算された金額は「すまい給付金」です

消費税が10%にあがると、対象者と収入幅が変わり、今までもらえなかった人も対象となる可能性があります

さらにスクロールすると、住宅ローン減税の入力項目へはいります

ここで入力するのは、住宅ローン借入額です

ボーナス払いを検討している場合

以下シミュレーション結果です。

まとめ

住宅ローン減税は、消費税が10%にあがると、3年間延長される方針です。

もちろん、対象者は消費税10%で契約した方になります。

従来通り10年間は、上記の計算方法でかわりありませんが、延長された3年間に関しては、増税分2%を3年で割った分を3年にわたって減税する、もしくは今まで通りのどちらか少ないほうとなります。

 

詳しくは、住宅ローン減税3年延長で調整!すまい給付金拡充や住宅エコポイント復活すると住宅は2019年消費税増税後が買いか!?で詳しく紹介しています。

【追記】

新しい住宅ポイント制度が正式に19年度予算に盛り込まれるようになります。

 

そもそも、住宅ローン減税(控除)の条件を備えていますか?フラット35利用の人は要注意です。

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