いろんなハウスメーカーを見て回り、理想のイメージを掴むのはとても大事な工程です。

しかし、一番初めにすることではありません。

では、初めに何をするのが良いのか?

 

それは、予算の把握です。

 

つまり自分にとっての借入額はいくらぐらいが妥当なのかを知ることから始まります。

 

今回は、購入して、住んでから後悔することの多い住宅ローンの、本当にムリなく返せる返済額を知り、住宅購入の総予算を把握していきます。

借りられる額と返せる額は似ているようでまったく違う

初めに注意しておきたい点として、

  • 借りられる額
  • 返せる額

この2点の違いを知っておきましょう。

 

【借りられる額】

  • 借りられる額というのは、年収から逆算したざっくりとした額のことを言います。

 

【返せる額】

  • 返せる額というのは、実際の家計から住宅ローンに充てることができる額のことを言います。

 

売り手側から見えるあなたの借入可能額とは

売り手側(ハウスメーカーや工務店など)から見た購入できる住宅の額は【借りられる額】のほうを言っていることがほとんどです。

 

住宅展示場などに行くと、【年収】

  • 聞かれた
  • アンケートに書いた

このような覚えはありませんか?

 

売り手側は、年収を聞くことで、あなたがどのくらいの額まで借りることができるのか?を皮算用しています。

買い手(あなた)は、自分がどのくらいの借り入れが起こせるのかが、気になっているので、教えてもらえるなら「Win Win」の関係性が成り立ちます。

 

出典:フラット35

 

住宅金融支援機構が基準としている、年収に占める年間合計返済額の割合(=総返済負担率)は

  • 400万未満は30%以下
  • 400万以上は35%以下

となっています。

 

年収400万円だった場合で、この表を参考に、借入可能額を計算してみます。

フラット35の借入額シミュレーションで計算をしてみると、あなたの借り入れ可能額は3871万円と計算されます。

出典:フラット35借入額シミュレーション

 

この借入可能額をもとに、毎月の返済額がいくらになるかを計算してみます。

上記と同じく、住宅金融支援機構のシミュレーションで行います。

出典:フラット35返済額シミュレーション

 

すると、返済額が導きだされますが、毎月11.7万円の返済をすることになります。

年収400万円に対して、毎月11.7万円もの住宅ローン返済は、破産宣告をされたようなものです。

 

ここですこし話がそれますが、年収から判断できる、手取り額を見ていきましょう。

年収別手取り額が一目でわかる【早見表】

年収 手取り額 所得税 住民税 社会保険料・年金
200万円 157万円 4.2万円 9.2万円 29.2万円
220万円 173万円 4.9万円 10.6万円 30.9万円
240万円 188万円 5.6万円 12.0万円 34.3万円
260万円 202万円 6.3万円 13.4万円 37.7万円
280万円 217万円 7万円 14.8万円 41.1万円
300万円 231万円 7.7万円 16.2万円 44.5万円
320万円 246万円 8.4万円 17.6万円 48.0万円
340万円 263万円 9.1万円 19.0万円 48.0万円
360万円 278万円 9.85万円 20.4万円 51.5万円
380万円 291万円 11.45万円 22.0万円 54.9万円
400万円 305万円 13.05万円 23.6万円 58.3万円
420万円 318万円 14.65万円 25.2万円 61.7万円
440万円 331万円 16.25万円 26.8万円 65.1万円
460万円 348万円 17.85万円 28.4万円 65.2万円
480万円 360万円 19.45万円 30.0万円 70.3万円
500万円 377万円 21.05万円 31.6万円 70.4万円
520万円 388万円 22.65万円 33.2万円 75.4万円
540万円 404万円 25.25万円 34.8万円 75.5万円
560万円 421万円 28.45万円 36.4万円 80.6万円
580万円 429万円 31.65万円 38.0万円 80.7万円
600万円 439万円 34.85万円 39.6万円 85.8万円
620万円 449万円 38.05万円 41.2万円 90.9万円
640万円 465万円 41.25万円 42.8万円 90.9万円
660万円 475万円 44.45万円 44.4万円 96.0万円
680万円 489万円 48.05万円 46.2万円 96.1万円
700万円 499万円 51.65万円 48.0万円 101.2万円
720万円 513万円 55.25万円 49.8万円 101.2万円
740万円 523万円 58.85万円 51.6万円 106.3万円
760万円 537万円 62.45万円 53.4万円 106.4万円
780万円 550万円 66.05万円 55.2万円 108.3万円
800万円 563万円 69.65万円 57.0万円 110.2万円
820万円 577万円 73.25万円 58.8万円 110.2万円
840万円 590万円 76.85万円 60.6万円 112.1万円
860万円 604万円 80.45万円 62.4万円 112.2万円
880万円 617万円 84.05万円 64.2万円 114.6万円
900万円 631万円 87.65万円 66.0万円 114.7万円
920万円 643万円 91.25万円 67.8万円 117.2万円
940万円 658万円 94.85万円 69.6万円 117.3万円
960万円 672万円 98.78万円 71.4万円 117.4万円
980万円 684万円 102.92万円 73.2万円 119.9万円
1000万円 698万円 107.06万円 75.0万円 119.9万円
1100万円 760万円 128.91万円 84.5万円 126.3万円
1200万円 822万円 153.96万円 94.0万円 129.7万円
1300万円 872万円 186.96万円 104.0万円 136.6万円
1400万円 925万円 219.96万円 114.0万円 140.7万円
1500万円 974万円 252.96万円 124.0万円 148.2万円

引用:平均年収.JPさん

 

※扶養家族の有無等で、額面が変わります。

この表は、額面年収(税込金額)で、実際に手にする金額(俗に言う手取り額)がいくらになるのかの早見表です。(平均年収.JPさんからお借りしています)

住宅ローンは税込年収で計算される

早見表を見ながら、先ほどの年収400万円を例にとって話をしていきましょう。

年収 手取り額 所得税 住民税 社会保険料・年金
380万円 291万円 11.45万円 22.0万円 54.9万円
400万円 305万円 13.05万円 23.6万円 58.3万円
420万円 318万円 14.65万円 25.2万円 61.7万円

上記の早見表を、年収400万前後で切り取っています。

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一般的に言われる「年収いくら?」は、税金等を含めた年収のことを言っています。

つまり、手取り額になると減るわけです。

【年収400万=手取り額305万】

 

しかし、住宅ローンの借入額等の計算をするときには税込年収をもとに計算するようになっています。

 

実際に手にする給与は、手取り額になるので、そこから、毎月の住宅ローンが引かれることとなります。

今回のシミュレーションで見てみましょう。

借り入れ可能額を予算にする危険性

年収400万円で、住宅金融支援機構のフラット35を利用して、借入を起こした場合を見ていきましょう。

 

  • 年収から借入ができるのは、3871万円。
  • 毎月の返済額は、11.7万円となります。

 

住宅ローンの年間返済額は11.7万円×12ヶ月=140.4万円です。

これで行くと、手取り年収305万円に対し、140万円の住宅ローン支払いとなり、残りは約165万円となります。

 

これはどう考えても、かなり厳しい生活が待ち構えていることが分かります。

 

毎月返済できる額は年収の25%以内で問題ない?

「返済に充てる額は年収の25%に抑えるようにしましょう。」

これはよく言われることですが、実際にそうなのでしょうか?

 

先ほどの年収400万円に当てはめて計算してみましょう。

 

  • 400万円×25%=100万円
  • 100万円÷12ヶ月=83.333円/月

 

住宅ローンの支払額が、約8.3万円/月となります。

先ほどの11.7万円/月よりだいぶ楽になりました。

 

しかし、手取り額305万円のうち100万円(年収の25%)が住宅ローンに持っていかれるので、残りは205万円です。

先ほどより、年40万円増えましたが、厳しいことには変わりないのではないでしょうか?

 

住宅ローンは「返せる額」で検討する

ここで、一番最初に話した、予算の話になります。

予算を決める指標は「借りられる額」ではなく、「返せる額」です。

 

返せる額は、あなた以外誰もわからない事なので、あなたの代わりに誰かが計算できるものではありません。

他人が計算できるのは、年収から逆算した、信ぴょう性のないうわべだけの数字です。

 

これを、はき違えて予算取りをしてしまうとか、ハウスメーカーや不動産屋の言う「大丈夫、借りれますよ」に乗っかってしまい、取り返しのつかないことになります。

 

「予算額」=「返せる額」は、家計の支出を計算して、住宅ローンに充てることが無理ない金額からはじくのがセオリーです。

住宅展示場に行って「いくら借りられるかわからないんですけど」というのは、鴨が葱を背負って来るようなものです。

返済可能額から借入可能額を計算してみる【返済早見表付】

家計の支出をみて、「返せる額」が分かったら、借入可能額を計算してみましょう。

計算方法は以下の要領です。(早見表を参考にします)

毎月返済できる額÷返済早見表×100万円=借入可能額

借入可能額+自己資金・援助資金=総予算

 

【参考計算例1】

返済できる額が83,000円で35年返済の金利1%、自己資金500万の場合。

83,000円÷2,822円×100万円=2,941万円(四捨五入)

2,941万円+500万円=3,441万円

 

【参考計算例2】

返済できる額が73,000円で35年返済の金利1.5%、自己資金100万円、援助資金300万の場合。

73,000円÷3,061円×100万円=2,384万円(四捨五入)

2,384万円+100万円+300万円=2,784万円

 

【返済早見表:住宅ローン金利0.5%~2.5%】

この早見表は、上記計算式に当てはまるよう、100万円単位となっています。

ピンク色の部分は、上記【参考計算例1.2】に当てはまる数字です。

[下記表は横にスライドします]

借入期間 0.50% 0.60% 0.80% 1.00% 1.20% 1.50% 2.00% 2.50%
35年 2,595 2,640 2,730 2,822 2,917 3,061 3,312 3,574
34年 2,665 2,710 2,800 2,892 2,986 3,130 3,380 3,640
33年 2,739 2,784 2,874 2,965 3,059 3,203 3,451 3,711
32年 2,818 2,862 2,952 3,044 3,137 3,280 3,527 3,785
31年 2,902 2,946 3,036 3,127 3,220 3,363 3,609 3,865
30年 2,991 3,035 3,125 3,216 3,309 3,451 3,696 3,951
29年 3,087 3,131 3,220 3,311 3,403 3,545 3,789 4,042
28年 3,190 3,233 3,322 3,413 3,505 3,646 3,889 4,141
27年 3,300 3,343 3,432 3,523 3,614 3,755 3,996 4,247
26年 3,418 3,462 3,551 3,641 3,732 3,872 4,112 4,362
25年 3,546 3,590 3,678 3,768 3,859 3,999 4,238 4,486
24年 3,685 3,729 3,817 3,906 3,997 4,136 4,374 4,620
23年 3,836 3,879 3,967 4,057 4,147 4,286 4,523 4,767
22年 4,000 4,044 4,132 4,221 4,311 4,449 4,685 4,928
21年 4,181 4,224 4,312 4,401 4,491 4,628 4,863 5,104
20年 4,379 4,422 4,510 4,598 4,688 4,825 5,058 5,299
19年 4,598 4,641 4,729 4,817 4,907 5,043 5,275 5,514
18年 4,842 4,885 4,972 5,060 5,149 5,285 5,516 5,753
17年 5,114 5,157 5,244 5,332 5,421 5,556 5,786 6,022
16年 5,420 5,463 5,550 5,638 5,726 5,861 6,090 6,324
15年 5,767 5,810 5,897 5,984 6,073 6,207 6,435 6,667
14年 6,164 6,207 6,293 6,381 6,469 6,602 6,829 7,060
13年 6,622 6,665 6,751 6,838 6,926 7,059 7,284 7,514
12年 7,156 7,199 7,285 7,372 7,459 7,592 7,816 8,045
11年 7,787 7,830 7,916 8,003 8,090 8,222 8,445 8,672
10年 8,545 8,587 8,673 8,760 8,847 8,979 9,201 9,426
9年 9,471 9,513 9,599 9,686 9,772 9,904 10,125 10,349
8年 10,628 10,671 10,757 10,843 10,929 11,060 11,280 11,503
7年 12,116 12,159 12,245 12,331 12,417 12,548 12,767 12,989
6年 14,101 14,143 14,229 14,315 14,401 14,531 14,750 14,971
5年 16,879 16,922 17,007 17,093 17,179 17,309 17,527 17,747
4年 21,046 21,089 21,175 21,261 21,347 21,477 21,695 21,914
3年 27,992 28,035 28,121 28,208 28,294 28,424 28,642 28,861
2年 41,884 41,927 42,014 42,102 42,189 42,320 42,540 42,760
1年 83,559 83,604 83,694 83,785 83,875 84,011 84,238 84,466
返済期間 0.50% 0.60% 0.80% 1.00% 1.20% 1.50% 2.00% 2.50%

住宅ローン減税を受ける場合は、10年以上の返済期間があることが条件となります。

2019年消費税増税以降、一定期間は住宅ローン控除期間が13年と通常よりも3年延長されます。

これにより、消費税沿い税分の2%相当が減税されます。

 

※住宅ローン減税延長について詳しくは↓下記で紹介しています。

住宅ローン減税3年延長で調整!すまい給付金拡充や住宅エコポイント復活すると住宅は2019年消費税増税後が買いか!?

 

まとめ

今回は、住宅購入時の「予算」の決め方を紹介してきました。

「借りられる額」ではなく「返せる額」を指標にして、予算を決めるようにしましょう。

 

失敗しない住宅メーカー選びをするために「タウンライフ家づくり」を利用してみましょう。

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