マイナス金利政策から日が浅い今、住宅ローン金利が低い状態が続いている。過去の金利の推移を見てもこれだけ低い長期固定は見たことがない。
昨年2016年の夏ごろに最低金利の底を打った感はあるが、今でも低い金利と言うことには変わりはない。
2017年の住宅ローンの選択に長期固定金利を選ぶ人が後を立たない。借り換えの対象先としても有力な候補になる。
フラット35と言う商品に焦点をあててみる。
フラット35はどこまでの資金を貸してくれるのか？
住宅を購入すると色々な項目の必要資金が出てくることに驚く人もいるだろう。
この中でフラット35で賄える費用と賄えない費用があることを知っている人は少ない。
赤文字で示した費用に関してはフラット35にて費用が工面できるが、青文字に関しては現金もしくは別ローンが必要になる。
状況によっては、必ずしも必要なものばかりではないが全てローンで検討している方にすると落とし穴にもなる。
- 住宅本体価格
- 各種申請費用
- 屋外給排水雨水費用
- 仮設工事費用
- オプション費用
- 解体工事費用
- 外構工事費用
- 分筆・分割費用
- 登記費用
- 借入費用
- 引越し費用
- 火災・地震保険費用
- テレビアンテナ費用
- 契約印紙代
分筆が必要な土地であれば、測量費用と分筆申請費用・立会い確認費用等で40万円～50万円かかる場合もあり、
登記費用に関しても『表題登記』『保存登記』『抵当権設定登記』等20万円～30万円の費用がかかる。
こういった青文字に関する費用は、ローン取り扱い会社も理解している為、金利はフラット金利と別になるが諸費用ローンとして用意しているところがほとんど。
フラット３５の9割以下融資と9割以上融資の違い
フラット35では、上記に記載した赤文字の工面できる費用のうち9割以下と以上で金利が変わってくる。
うラット35で融資可能な資金項目に対して9割以下の借入の場合は、9割以上の金利よりも優遇された金利となる。
総額3000万円かかる住宅の場合
フラット35で工面できる赤文字の費用が2800万円として
工面できない費用が200万円とした場合
2800万円に対して9割以下か以上かが金利の判断基準になる。
2800万円の90％は2520万円なので、残り280万円は別に用意する事になる。
もしくは金利が高い9割以上の融資金利を選択し、2800万円を借りるようにするかは、個人の判断！
大抵の、融資機関では9割以下のフラット35を選択して諸費用ローンを短期間で利用するほうがトータルコストが下がる場合が多い。
フラット35には”Ｓ”という優良住宅に対しての金利優遇がある
フラット35には『Ｓ』がつくフラット35Ｓという商品が用意されている。
これは、購入する住宅が優良な住宅と認定されていれば0.3％当初5年もしくは当初10年間金利優遇するというスグレモノ。
これが適応されるかどうかは、ハウスメーカーに聞くとすぐに分かる。
フラット35とフラット35Ｓで借りた場合の総額の違いを見る
金利を1.12％で35年の借入3000万円 10年間金利優遇
フラット35の場合の総額・・・・・35,920,061円
フラット３５Ｓの場合の総額 ・・・35,146,966円
【Ｓ】を利用した場合の総額が 773,095円も安くなった
極稀にフラット35”Ｓ”で0.6％優遇と言うスペシャル期間が存在したことがある
一般的にはＳがつくと0.3％優遇となることが多いが、極稀に0.6％優遇というめが飛び出るほどの優遇にお目にかかるときがある。
この優遇制度が出た時は、迷わず申し込みをおすすめする。
フラット３５は申し込みをして、買取仮承認通知が発行されてから2年間は優遇措置が確保される。
2年後に入居をしたいと検討している場合は、申し込んでおいて利用するかしないかはその時に悩むことができる。
まとめ
過去最低に近い金利が長期で固定できる現在。長期で払うことになる住宅ローンの固定金利は物凄く安定的に見える魅力のある商品です。
選ぶ際は、金利だけを見るのではなく手数料等の違いも比較するといいでしょう。
