いろんなハウスメーカーを見て回り、理想のイメージを掴むのはとても大事な工程です。
しかし、一番初めにすることではありません。
では、初めに何をするのが良いのか？
それは、予算の把握です。
つまり自分にとっての借入額はいくらぐらいが妥当なのかを知ることから始まります。
今回は、購入して、住んでから後悔することの多い住宅ローンの、本当にムリなく返せる返済額を知り、住宅購入の総予算を把握していきます。
借りられる額と返せる額は似ているようでまったく違う
初めに注意しておきたい点として、
- 借りられる額
- 返せる額
この2点の違いを知っておきましょう。
【借りられる額】
- 借りられる額というのは、年収から逆算したざっくりとした額のことを言います。
【返せる額】
- 返せる額というのは、実際の家計から住宅ローンに充てることができる額のことを言います。
売り手側から見えるあなたの借入可能額とは
売り手側（ハウスメーカーや工務店など）から見た購入できる住宅の額は【借りられる額】のほうを言っていることがほとんどです。
住宅展示場などに行くと、【年収】を
- 聞かれた
- アンケートに書いた
このような覚えはありませんか？
売り手側は、年収を聞くことで、あなたがどのくらいの額まで借りることができるのか？を皮算用しています。
買い手（あなた）は、自分がどのくらいの借り入れが起こせるのかが、気になっているので、教えてもらえるなら「Win Win」の関係性が成り立ちます。
住宅金融支援機構が基準としている、年収に占める年間合計返済額の割合（＝総返済負担率）は
- 400万未満は30％以下
- 400万以上は35％以下
となっています。
年収400万円だった場合で、この表を参考に、借入可能額を計算してみます。
フラット35の借入額シミュレーションで計算をしてみると、あなたの借り入れ可能額は3871万円と計算されます。
この借入可能額をもとに、毎月の返済額がいくらになるかを計算してみます。
上記と同じく、住宅金融支援機構のシミュレーションで行います。
すると、返済額が導きだされますが、毎月11.7万円の返済をすることになります。
年収400万円に対して、毎月11.7万円もの住宅ローン返済は、破産宣告をされたようなものです。
ここですこし話がそれますが、年収から判断できる、手取り額を見ていきましょう。
年収別手取り額が一目でわかる【早見表】
| 年収 | 手取り額 | 所得税 | 住民税 | 社会保険料・年金 |
| 200万円 | 157万円 | 4.2万円 | 9.2万円 | 29.2万円 |
| 220万円 | 173万円 | 4.9万円 | 10.6万円 | 30.9万円 |
| 240万円 | 188万円 | 5.6万円 | 12.0万円 | 34.3万円 |
| 260万円 | 202万円 | 6.3万円 | 13.4万円 | 37.7万円 |
| 280万円 | 217万円 | 7万円 | 14.8万円 | 41.1万円 |
| 300万円 | 231万円 | 7.7万円 | 16.2万円 | 44.5万円 |
| 320万円 | 246万円 | 8.4万円 | 17.6万円 | 48.0万円 |
| 340万円 | 263万円 | 9.1万円 | 19.0万円 | 48.0万円 |
| 360万円 | 278万円 | 9.85万円 | 20.4万円 | 51.5万円 |
| 380万円 | 291万円 | 11.45万円 | 22.0万円 | 54.9万円 |
| 400万円 | 305万円 | 13.05万円 | 23.6万円 | 58.3万円 |
| 420万円 | 318万円 | 14.65万円 | 25.2万円 | 61.7万円 |
| 440万円 | 331万円 | 16.25万円 | 26.8万円 | 65.1万円 |
| 460万円 | 348万円 | 17.85万円 | 28.4万円 | 65.2万円 |
| 480万円 | 360万円 | 19.45万円 | 30.0万円 | 70.3万円 |
| 500万円 | 377万円 | 21.05万円 | 31.6万円 | 70.4万円 |
| 520万円 | 388万円 | 22.65万円 | 33.2万円 | 75.4万円 |
| 540万円 | 404万円 | 25.25万円 | 34.8万円 | 75.5万円 |
| 560万円 | 421万円 | 28.45万円 | 36.4万円 | 80.6万円 |
| 580万円 | 429万円 | 31.65万円 | 38.0万円 | 80.7万円 |
| 600万円 | 439万円 | 34.85万円 | 39.6万円 | 85.8万円 |
| 620万円 | 449万円 | 38.05万円 | 41.2万円 | 90.9万円 |
| 640万円 | 465万円 | 41.25万円 | 42.8万円 | 90.9万円 |
| 660万円 | 475万円 | 44.45万円 | 44.4万円 | 96.0万円 |
| 680万円 | 489万円 | 48.05万円 | 46.2万円 | 96.1万円 |
| 700万円 | 499万円 | 51.65万円 | 48.0万円 | 101.2万円 |
| 720万円 | 513万円 | 55.25万円 | 49.8万円 | 101.2万円 |
| 740万円 | 523万円 | 58.85万円 | 51.6万円 | 106.3万円 |
| 760万円 | 537万円 | 62.45万円 | 53.4万円 | 106.4万円 |
| 780万円 | 550万円 | 66.05万円 | 55.2万円 | 108.3万円 |
| 800万円 | 563万円 | 69.65万円 | 57.0万円 | 110.2万円 |
| 820万円 | 577万円 | 73.25万円 | 58.8万円 | 110.2万円 |
| 840万円 | 590万円 | 76.85万円 | 60.6万円 | 112.1万円 |
| 860万円 | 604万円 | 80.45万円 | 62.4万円 | 112.2万円 |
| 880万円 | 617万円 | 84.05万円 | 64.2万円 | 114.6万円 |
| 900万円 | 631万円 | 87.65万円 | 66.0万円 | 114.7万円 |
| 920万円 | 643万円 | 91.25万円 | 67.8万円 | 117.2万円 |
| 940万円 | 658万円 | 94.85万円 | 69.6万円 | 117.3万円 |
| 960万円 | 672万円 | 98.78万円 | 71.4万円 | 117.4万円 |
| 980万円 | 684万円 | 102.92万円 | 73.2万円 | 119.9万円 |
| 1000万円 | 698万円 | 107.06万円 | 75.0万円 | 119.9万円 |
| 1100万円 | 760万円 | 128.91万円 | 84.5万円 | 126.3万円 |
| 1200万円 | 822万円 | 153.96万円 | 94.0万円 | 129.7万円 |
| 1300万円 | 872万円 | 186.96万円 | 104.0万円 | 136.6万円 |
| 1400万円 | 925万円 | 219.96万円 | 114.0万円 | 140.7万円 |
| 1500万円 | 974万円 | 252.96万円 | 124.0万円 | 148.2万円 |
引用：平均年収.JPさん
※扶養家族の有無等で、額面が変わります。
この表は、額面年収（税込金額）で、実際に手にする金額（俗に言う手取り額）がいくらになるのかの早見表です。（平均年収.JPさんからお借りしています）
住宅ローンは税込年収で計算される
早見表を見ながら、先ほどの年収400万円を例にとって話をしていきましょう。
| 年収 | 手取り額 | 所得税 | 住民税 | 社会保険料・年金 |
| 380万円 | 291万円 | 11.45万円 | 22.0万円 | 54.9万円 |
| 400万円 | 305万円 | 13.05万円 | 23.6万円 | 58.3万円 |
| 420万円 | 318万円 | 14.65万円 | 25.2万円 | 61.7万円 |
上記の早見表を、年収400万前後で切り取っています。
一般的に言われる「年収いくら？」は、税金等を含めた年収のことを言っています。
つまり、手取り額になると減るわけです。
【年収400万＝手取り額305万】
しかし、住宅ローンの借入額等の計算をするときには、税込年収をもとに計算するようになっています。
実際に手にする給与は、手取り額になるので、そこから、毎月の住宅ローンが引かれることとなります。
今回のシミュレーションで見てみましょう。
借り入れ可能額を予算にする危険性
年収400万円で、住宅金融支援機構のフラット35を利用して、借入を起こした場合を見ていきましょう。
- 年収から借入ができるのは、3871万円。
- 毎月の返済額は、11.7万円となります。
住宅ローンの年間返済額は11.7万円×12ヶ月＝140.4万円です。
これで行くと、手取り年収305万円に対し、140万円の住宅ローン支払いとなり、残りは約165万円となります。
これはどう考えても、かなり厳しい生活が待ち構えていることが分かります。
毎月返済できる額は年収の25％以内で問題ない？
「返済に充てる額は年収の25％に抑えるようにしましょう。」
これはよく言われることですが、実際にそうなのでしょうか？
先ほどの年収400万円に当てはめて計算してみましょう。
- 400万円×25％＝100万円
- 100万円÷12ヶ月＝83.333円/月
住宅ローンの支払額が、約8.3万円/月となります。
先ほどの11.7万円/月よりだいぶ楽になりました。
しかし、手取り額305万円のうち100万円（年収の25％）が住宅ローンに持っていかれるので、残りは205万円です。
先ほどより、年40万円増えましたが、厳しいことには変わりないのではないでしょうか？
住宅ローンは「返せる額」で検討する
ここで、一番最初に話した、予算の話になります。
予算を決める指標は「借りられる額」ではなく、「返せる額」です。
返せる額は、あなた以外誰もわからない事なので、あなたの代わりに誰かが計算できるものではありません。
他人が計算できるのは、年収から逆算した、信ぴょう性のないうわべだけの数字です。
これを、はき違えて予算取りをしてしまうとか、ハウスメーカーや不動産屋の言う「大丈夫、借りれますよ」に乗っかってしまい、取り返しのつかないことになります。
「予算額」＝「返せる額」は、家計の支出を計算して、住宅ローンに充てることが無理ない金額からはじくのがセオリーです。
住宅展示場に行って「いくら借りられるかわからないんですけど」というのは、鴨が葱を背負って来るようなものです。
返済可能額から借入可能額を計算してみる【返済早見表付】
家計の支出をみて、「返せる額」が分かったら、借入可能額を計算してみましょう。
計算方法は以下の要領です。（早見表を参考にします）
毎月返済できる額÷返済早見表×100万円＝借入可能額
借入可能額＋自己資金・援助資金＝総予算
【参考計算例１】
返済できる額が83,000円で35年返済の金利1％、自己資金500万の場合。
83,000円÷2,822円×100万円＝2,941万円（四捨五入）
2,941万円＋500万円＝3,441万円
【参考計算例２】
返済できる額が73,000円で35年返済の金利1.5％、自己資金100万円、援助資金300万の場合。
73,000円÷3,061円×100万円＝2,384万円（四捨五入）
2,384万円＋100万円＋300万円＝2,784万円
【返済早見表：住宅ローン金利0.5％～2.5％】
この早見表は、上記計算式に当てはまるよう、100万円単位となっています。
ピンク色の部分は、上記【参考計算例1.2】に当てはまる数字です。
[下記表は横にスライドします]
| 借入期間 | 0.50％ | 0.60％ | 0.80％ | 1.00％ | 1.20％ | 1.50％ | 2.00％ | 2.50％ |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 35年 | 2,595 | 2,640 | 2,730 | 2,822 | 2,917 | 3,061 | 3,312 | 3,574 |
| 34年 | 2,665 | 2,710 | 2,800 | 2,892 | 2,986 | 3,130 | 3,380 | 3,640 |
| 33年 | 2,739 | 2,784 | 2,874 | 2,965 | 3,059 | 3,203 | 3,451 | 3,711 |
| 32年 | 2,818 | 2,862 | 2,952 | 3,044 | 3,137 | 3,280 | 3,527 | 3,785 |
| 31年 | 2,902 | 2,946 | 3,036 | 3,127 | 3,220 | 3,363 | 3,609 | 3,865 |
| 30年 | 2,991 | 3,035 | 3,125 | 3,216 | 3,309 | 3,451 | 3,696 | 3,951 |
| 29年 | 3,087 | 3,131 | 3,220 | 3,311 | 3,403 | 3,545 | 3,789 | 4,042 |
| 28年 | 3,190 | 3,233 | 3,322 | 3,413 | 3,505 | 3,646 | 3,889 | 4,141 |
| 27年 | 3,300 | 3,343 | 3,432 | 3,523 | 3,614 | 3,755 | 3,996 | 4,247 |
| 26年 | 3,418 | 3,462 | 3,551 | 3,641 | 3,732 | 3,872 | 4,112 | 4,362 |
| 25年 | 3,546 | 3,590 | 3,678 | 3,768 | 3,859 | 3,999 | 4,238 | 4,486 |
| 24年 | 3,685 | 3,729 | 3,817 | 3,906 | 3,997 | 4,136 | 4,374 | 4,620 |
| 23年 | 3,836 | 3,879 | 3,967 | 4,057 | 4,147 | 4,286 | 4,523 | 4,767 |
| 22年 | 4,000 | 4,044 | 4,132 | 4,221 | 4,311 | 4,449 | 4,685 | 4,928 |
| 21年 | 4,181 | 4,224 | 4,312 | 4,401 | 4,491 | 4,628 | 4,863 | 5,104 |
| 20年 | 4,379 | 4,422 | 4,510 | 4,598 | 4,688 | 4,825 | 5,058 | 5,299 |
| 19年 | 4,598 | 4,641 | 4,729 | 4,817 | 4,907 | 5,043 | 5,275 | 5,514 |
| 18年 | 4,842 | 4,885 | 4,972 | 5,060 | 5,149 | 5,285 | 5,516 | 5,753 |
| 17年 | 5,114 | 5,157 | 5,244 | 5,332 | 5,421 | 5,556 | 5,786 | 6,022 |
| 16年 | 5,420 | 5,463 | 5,550 | 5,638 | 5,726 | 5,861 | 6,090 | 6,324 |
| 15年 | 5,767 | 5,810 | 5,897 | 5,984 | 6,073 | 6,207 | 6,435 | 6,667 |
| 14年 | 6,164 | 6,207 | 6,293 | 6,381 | 6,469 | 6,602 | 6,829 | 7,060 |
| 13年 | 6,622 | 6,665 | 6,751 | 6,838 | 6,926 | 7,059 | 7,284 | 7,514 |
| 12年 | 7,156 | 7,199 | 7,285 | 7,372 | 7,459 | 7,592 | 7,816 | 8,045 |
| 11年 | 7,787 | 7,830 | 7,916 | 8,003 | 8,090 | 8,222 | 8,445 | 8,672 |
| 10年 | 8,545 | 8,587 | 8,673 | 8,760 | 8,847 | 8,979 | 9,201 | 9,426 |
| 9年 | 9,471 | 9,513 | 9,599 | 9,686 | 9,772 | 9,904 | 10,125 | 10,349 |
| 8年 | 10,628 | 10,671 | 10,757 | 10,843 | 10,929 | 11,060 | 11,280 | 11,503 |
| 7年 | 12,116 | 12,159 | 12,245 | 12,331 | 12,417 | 12,548 | 12,767 | 12,989 |
| 6年 | 14,101 | 14,143 | 14,229 | 14,315 | 14,401 | 14,531 | 14,750 | 14,971 |
| 5年 | 16,879 | 16,922 | 17,007 | 17,093 | 17,179 | 17,309 | 17,527 | 17,747 |
| 4年 | 21,046 | 21,089 | 21,175 | 21,261 | 21,347 | 21,477 | 21,695 | 21,914 |
| 3年 | 27,992 | 28,035 | 28,121 | 28,208 | 28,294 | 28,424 | 28,642 | 28,861 |
| 2年 | 41,884 | 41,927 | 42,014 | 42,102 | 42,189 | 42,320 | 42,540 | 42,760 |
| 1年 | 83,559 | 83,604 | 83,694 | 83,785 | 83,875 | 84,011 | 84,238 | 84,466 |
| 返済期間 | 0.50％ | 0.60％ | 0.80％ | 1.00％ | 1.20％ | 1.50％ | 2.00％ | 2.50％ |
住宅ローン減税を受ける場合は、10年以上の返済期間があることが条件となります。
2019年消費税増税以降、一定期間は住宅ローン控除期間が13年と通常よりも3年延長されます。
これにより、消費税沿い税分の2％相当が減税されます。
※住宅ローン減税延長について詳しくは↓下記で紹介しています。
住宅ローン減税3年延長で調整！すまい給付金拡充や住宅エコポイント復活すると住宅は2019年消費税増税後が買いか！？
まとめ
今回は、住宅購入時の「予算」の決め方を紹介してきました。
「借りられる額」ではなく「返せる額」を指標にして、予算を決めるようにしましょう。
失敗しない住宅メーカー選びをするために「タウンライフ家づくり」を利用してみましょう。
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