住宅の購入を検討しているあなたは、頭金についていくら出した方がいいか悩んでいると思います。

家を購入した知人に聞くと「2割くらいはあった方が良いよ!」と教えてもらいましたが、正直なところ2割もの頭金を、「住宅購入費用」として捻出してしまったら、その後の生活が「厳しくなるのでは?」と心配になっています。

住宅を購入する際には、本当に2割もの頭金が必要なのでしょうか?

この不安・疑問に「ズバッと」お答えしていきます。

住宅購入には2割の頭金を用意する必要があるの?

よく言われる「頭金は2割」ですが、住宅購入費用が高くなればなるほど、用意する金額も高くなります。

  • 2000万円であれば、400万円
  • 3000万円であれば、600万円

400万でも600万でもかなりの金額です。

しかし、この「住宅購入時の頭金2割説」「正解」でもあり「不正解」でもあるんです。

頭金を入れることのメリット・デメリットを見ながら答えを探っていきましょう。

住宅購入に2割の頭金を入れるメリット

頭金を入れることのメリットは、なんと言っても住宅ローンの原資が減ることにつきます。

  • 2000万円の住宅に400万円の頭金を入れれば、残り1600万円
  • 3000万円の住宅に600万円の頭金を入れれば、残り2400万円

頭金を入れることによって、住宅ローンの原資となる部分が少なくなる。

つまり・・・

  • 「毎月の返済額が少なくて済む」
  • 「利息負担を減らすことができる」

これらのメリットがあります。

具体的に数字を当てはめてみていきましょう。

 

2000万円をそのまま住宅ローンで借り入れをした場合

  • 毎月の返済額は 6.8万
  • 利息負担額は 448万円

1600万円を住宅ローンで借り入れをした場合(頭金2割)

  • 毎月の返済額は 5.5万
  • 利息負担額は 358万円

頭金を2割用意することで

  • 月々差額 1.3万円低くなる
  • 利息負担差額 90万円少なくなる

このような違いが表れます。

上記シミュレーションは、住宅金融支援機構の「フラット35」を利用した場合で計算しています。

参考:フラット35ローンシミュレーション

この結果からもわかる通り、「頭金は無い」より「頭金はある」ほうが有利に働きます。

頭金は最低限に抑え住宅ローン減税を最大限活用する

ここまで「頭金2割説」で話を進めて来ましたが、必ずしも2割じゃないといけないわけではなく、3割でも4割でも「返済額」「利息負担」が減るのは同じことです。

しかし、自己資金があるからといって、あまり頭金を入れすぎないようにする方がいいこともあります。

 

頭金を入れすぎない方がいい理由1:住宅ローン減税

住宅ローン利用者は「住宅ローン減税制度」というものが利用できます。

住宅ローン減税を簡単に説明すると・・・

 

  • 住宅ローン年末残高の1%が
  • 最大10年間の期間戻る

というもの。

 

実際の数字を当てはめてみましょう。

入居した年の年末借入残高が、2500万円だとします。この借入残高の1%が住宅ローン減税の対象です。

納税金額1によりますが、最大で25万円戻ってくる計算になります。

 

1 納税金額といったのは、納めている税金以上は戻ってこないからです。

戻る対象となる税金は・・・

  • 所得税
  • 住民税

です。

「なんでこんなに税金引かれるんだよ~」

と嘆いたことがあると思います。

サラリーマンであれば給与から、鵜も言わさず自動で天引きされている税金。

 

つまり、上の例に当てはめると「所得税と住民税」合わせて25万円以上納税しているならば、25万円が年末調整(1年目は確定申告が必要)で戻ってくることになります。

 

頭金を入れすぎた例

頭金を5割ほど入れたがために年末残高が1500万円となった場合はどうでしょう。

住宅ローン減税は、年末残高の1%になるので、最大15万円が税金の戻る上限となります。

 

納税金額が25万円以上あるのに、最大15万円までしか戻らない計算となるので、年間で10万円の節税効果が無くなります

年末残高は年々減っていくので、節税額も減る可能性がありますが、10年間でもらえる「住宅ローン減税」の効果を最大限発揮できる借入額、もしくは頭金の額を計算するのが賢い選択です。

ポイント!

余剰資金がある場合は、10年後の住宅ローン減税期間終了後に「繰り上げ返済」をおすすめします。借り入れ利息負担を減らす目的です。

住宅ローン金利よりも住宅ローン減税の率の方が高い場合も

現在の住宅ローン金利は・・・(2018年9月現在)

  • 固定金利でも1%ちょっと
  • 変動金利に至っては0.5%前後

そんな低金利時代です。

お金を借りるのに、変動金利で0.5%しか払っていないのに、住宅ローン減税で1%戻ってきます。

「・・・???」

  • 払う金利=0.5%
  • 戻る税金=1.0%

一瞬「ハテナ?」が頭の中に現れますが、うまくいくと、10年間住宅ローン金利を払わなくていい可能性があります。というより、借入することで払う金利以上のお金が戻ってくる可能性を秘めています。

この例は、一つのシミュレーションですので、「変動金利」を進めているわけではありません。住宅ローン金利の選択は、個人や家庭の状況により最適解が変わります。

頭金を入れすぎない方がいい理由2:リスク管理

上記で話した「住宅ローン減税」のメリットもありますが、人生長い間の中で何が起こるか分かりません。

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現金を手に持っている安心感はほかにかえることが難しいメリットでもあります。

  • 転職で年収が減る可能性
  • 家族が病気になる可能性
  • 突発的に現金が必要になる可能性

いざという時に「現金」がある安心があります。

最近は、住宅購入直後に災害に遭うということが、他人事ではなくなってきました。

そういった場合にも、リフォームする費用にしたり、仮住まい費用にしたりと、生活を立て直す資金が必要に迫られます。

あえて、攻めの借入という選択肢で、頭金を入れすぎないという考え方もあることを知るといいでしょう。

住宅購入に2割の頭金を入れないデメリット

住宅購入時の頭金2割説は、実は銀行の借入システムによるところだったんです。(←今はありません)

ひと昔前、住宅ローンを借り入れする条件として、「頭金2割」というものがありました。

これは、多額のローンを組む上で、2割くらいは持っていないとね。

という意味合いからでした。

 

しかしながら、100%融資可能な金融機関が増えた今は、昔の名残として「住宅購入時の頭金2割説」が消えていないだけの話なのです。

では、頭金2割を入れないデメリットはあるのでしょうか。

全額住宅ローンを利用することのデメリット

「頭金を入れるメリット」で話した逆のことが起きます。

  • 「毎月の返済額が多くなる」
  • 「利息負担が増える」

1600万円を原資にした場合と2000万円を原資にした場合では・・・

  • 月々差額 1.3万円多く払い
  • 利息負担差額 90万円多く返済することに

上記のように多く支払うことになります。

上記シミュレーションは、住宅金融支援機構の「フラット35」を利用した場合で計算しています。

参考:フラット35ローンシミュレーション

 

かと言って、もてる自己資金をギリギリまで頭金に充てることをした方がいいのでしょうか?

最低1割程度の頭金があれば住宅ローンを組んでしまう

ある程度の頭金(自己資金)があるならば、戦略的に有利に動くことが可能になります。

しかし、2割の頭金は2000万で400万、3000万で600万とお世辞にも少ない金額とは言えません。

 

特に若い世代であると、そこまで貯蓄している人も多くないでしょう。しかも、アパートやマンションなどの賃貸住まいの場合、すでに家賃というローンを支払っているようなものです。そこから、貯蓄をどれだけできるのかも疑問です。

 

そんな家庭で、あるだけの自己資金を住宅の頭金にしてしまうのは、大変リスキーなんです。

では、頭金が貯まるまで住宅購入を待った方がいいのでしょうか。

 

その答えは・・・

「最低限1割の頭金が用意できれば、残りを住宅ローンでまかなうようにする」

です。

頭金が「貯まるまで待つ」は完済年齢リスクが大きい

1割の頭金で住宅ローンをスタートさせるのは、2割の頭金に比べれば、毎月の返済額や利息負担は当然増えます。

しかし、貯蓄する方法は確実性に乏しく(家賃が発生している家庭ではなおさらです。)さらに貯蓄している間に「金利上昇のリスク」を受ける可能性も高まります。

 

それよりもリスクなのが「年齢」!

 

毎月の家賃の支払いで、貯蓄できる金額は少なく、貯まる間に夫婦の年齢がどんどん増していきます。

これは、何歳までに住宅ローンを完済したいのか?(いつまで働ける?働く?)

にもよりますが、誰であれ年が増すにつれ「返済期間」は短くなるということは変わりません。

 

つまり、30歳で住宅ローンを組むのと、40歳で住宅ローンを組む場合では、完済年齢に大きな違いが生まれるということ。

完済年齢を60歳として30年ローンとするならば、30歳と40歳では返済期間に10年の差が生まれます。

その場合でシミュレーションしてみましょう。

  • 30歳30年の返済 月々 7.7万円
  • 40歳20年の返済 月々 9.5万円

月々の返済額の負担増は、1.8万円です。

シミュレーション条件

  • 2500万の内250万(1割)を頭金で、30歳からローン開始し30年返済の場合(金利フラット35:1.39%)
  • 2500万の内500万(2割)を頭金で、40歳からローン開始し20年返済の場合(金利フラット20:1.31%)
  • 金利は動いていないとした場合(上昇するとさらに変わります)

※完済年齢60歳

※10年間で250万円の貯蓄に成功したものとして計算

※フラット35は、20年以内返済の場合、すこし金利が低くなります。

毎月の返済額を同程度にするならば、頭金をさらに約400万円貯める必要があります。10年間で400万円を貯めようと思うと、月に約3.3万円貯蓄することになり、250万の貯蓄と合わせると月々5.5万円貯めることが必要なんですね。

この金額を、アパートやマンションに住みながら貯蓄することができますか?

毎月少ない金額の頭金を頑張って貯蓄するならば、早い段階で住宅ローンを組んで、返済期間を長くとれるようにした方が得策で、金利の低い今動いた方が良いと言うことです。

まとめ

頭金は最低限1割を確保して、2割を貯めるまで待つ必要はなし。

さらに、住宅ローン減税制度をうまく利用して戻ってくる税金と頭金の損益分岐点を見つけることで、より良い頭金の額が判明します。

これを細かく計算することができますが、自分で計算することが難しいようであれば、ファイナンシャルプランナーに相談することをおすすめします。

 

ファイナンシャルプランナーは、ライフプランの設計をしてくれる他、住宅ローンに欠かせない「団体信用生命保険」と現在加入している保険との調整をして、毎月の保険料の適正を見てくれます。

住宅ローンを組む場合は、保険の見直しをしっかりと行いましょう。

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