注文住宅購入は増税前？後？建てるべきタイミングは消費税じゃない理由！

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消費税増税のニュースが流れ始めると、一生に一度となる大きな買い物「住宅」に目が行きます。

「消費税アップするし、家をかうなら今なのかな？それとも増税された後なのかな？」

どちらが良いのか？みんな悩むと思います。

実際に私も、消費税8％に上がるタイミングを住宅購入のきっかけにしました。

注文住宅を建てる場合、「建物」と「土地」に大きく項目がわかれます。消費税に関しては・・・

建物は課税対象
土地は非課税対象

なので、土地1000万円、建物2000万円という場合だと建物にしか、消費税はかかりません。

つまり、

建物2000万円に消費税8％＝160万円（増税前）
建物2000万円に消費税10％＝200万円（増税後）

この差40万円が、消費税増税によって負担増になる部分です。

しかしそれよりも大きな差となって表れる部分が、今現在（2018年）ではあるんです。増税に関係する項目と合わせてみていきましょう。

大きな買い物「住宅」無視できない消費税増税分の2％アップ！

注文住宅で建築する場合の、諸費税が絡んでくる項目を紹介します。

建物本体
オプション
申請関係
外構工事
インテリア
家具・家電
融資手数料
仲介手数料（土地購入時）
登記手数料
引っ越し

これらの項目に、消費税がからみ増税するとそれぞれ2％づつ上ります。

消費税アップ分は「すまい給付金」などの負担軽減措置でカバーできる？

よく言われているのが、消費税増税の駆け込みで慌てて買わない方が良いよ。という話。

この話に必ずといっていいほど出てくるのが「すまい給付金」です。

すまい給付金とは・・・

消費税が増税（引き揚げられる）することで、住宅購入需要等が冷え込まないように、国が「購入者支援にしている給付金」ですね。

これは2014年4月～2021年12月までに入居した方が対象で、受ける方の収入によって給付金額が変わる仕組みになっています。

収入の上限金額も設定されているので、高所得者層はもらえない仕組みです。

個人によって貰える額は変わるので詳しくは、すまい給付金（国土交通省）ページで確認することをおすすめします。

住宅ローン減税は消費税8％でも10％でも拡充幅は変わらない

住宅ローン減税は、ローン残高に対して、最大1％の減税を受けられる制度。

例えば、4000万円の残高に対して1％上限とした減税＝40万円の減税を受けることができるという制度ですね。

3000万円なら30万
2500万円なら25万
2000万円なら20万

毎月の返済で年末残高が減ると思うので、毎年減税額が減るとは思いますが、それ以上に借り入れが多ければ（払っている税金があれば）最大の40万円が10年間にわたり戻ってくるんです。そう考えるとすごい仕組みですが・・・

すべての人が、4000万も6000万も借り入れする人ばかりでないと思いますし、戻ってくるのは所得税と住民税からになるので、そもそも所得（税金）が少なければ、戻る金額も少ないということです。

宣伝では、最大の400万（長期優良住宅で最大500万）という数字がクローズアップされ、住宅メーカーの営業も最大400万（最大500万）で話をしてくるので、詳しく知らない人は勘違いしてしまいます。

住宅ローン減税の控除額イメージは下記を参照。

自分の給料でどのくらい戻ってくるのかは、下記【住宅ローン減税シミュレーション】を参考に計算してみましょう。

受け取れる期間は、2021年12月31日までに住宅取得した方になるので、消費税増税後に検討する人は注意が必要になります。

注文住宅にかかる消費税増税のタイミング

注意したいのが、消費税増税のタイミングです。

消費税が上がる経験なんて、そうそうないことですので、いつの時点で増税されるのか？が分からないと、増税前に買いたいのに買えないという失敗をしてしまいます。

いつもの買い物など、スーパーやコンビニエンスストアでは、2019年10月以降になれば、消費税は10％となります。

でも、注文住宅の場合は少し変わってくるんです。

先ほど話した、スーパーやコンビニでの買い物は、売買契約。

あなたが「これほしい」とお金を出して
スーパーが「いいですよ」とお金を受け取る

これで売買が成立します。契約書などの書面はありませんが、売買契約の一つです。

変わって、注文住宅の場合は、完成した商品がありません。なので・・・

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契約（請負契約）は先に行いますが、完成した時点の諸費税が加算されるのが普通です。

つまり、消費税増税前の、2019年9月に請負契約をしても、引き渡しが2019年10月以降になれば、１０％の消費税がかかるということです。

しかし、経過措置として増税6ヵ月前に請負契約を済ませておけば、増税タイミングをまたいでも、消費税は増税前の率で良いですよ。となっています。

今回のタイミングで言うと・・・

税率が引き上げられる半年前にあたる2019年3月31日までに契約したものには経過措置が適用され、引渡しが同年10月以降になっても「8％」で課税となります。

消費税増税よりも注目したいのは【住宅ローン金利】

当たり前ですが、ハウスメーカー等は消費税増税前に駆け込み需要で多くの契約を取得しようと、あれやこれやと手を打ってきます。

先に話したように

消費税増税するといくら上がるのか？
すまい給付金は？
住宅ローン減税は？
太陽光の買取価格は？

などなど、これでもかというほど今しかないと煽ってきます。

もちろん、多くの条件を比較検討していくと、今が買い時になるのは事実です。

しかし、そんなことよりも注目してほしいのが、いつの世にも付きまとう、【住宅ローン金利】です。

日銀のゼロ金利政策から、マイナス金利導入により、過去最低金利水準になっているのは明白です。

今現在最低金利水準と言うことは、上がるリスクの方が高いということにもなります。

長期固定型住宅ローンを扱う、住宅支援機構によると・・・（2018年9月3日の時事ドットコムニュースより）

住宅金融支援機構は３日、長期固定金利の住宅ローン「フラット３５」（買い取り型）の９月の適用金利を発表した。返済期間が２１年以上３５年以下（融資率最大９割）の場合、年１．３９～２．０２％（前月同１．３４～２．０７％）で、最低金利は０．０５％上昇。昨年１０月に現行の商品となって以降最大の上げ幅で、日銀の政策修正に伴い償還期間１０年の国債利回りが上昇したことなどが影響した。
返済期間２０年以下は、年１．３１～１．９４％（同１．２９～２．０２％）。返済期間２１年以上３５年以下の商品とともに、最低金利は３カ月ぶりに上昇した。（2018/09/03-13:05）

引用：時事ドットコムニュース

住宅ローン金利差による利息・総支払額の違い

消費税の話と同じく2000万円で話をしてみましょう。

例）

借入金 2000万円、全期間固定金利、35年元利均等払い（ボーナス払無）

１）金利1.5％：毎月支払額6.2万円、総支払額2572万円（利息72万円）

２）金利2.0％：毎月支払額6.5万円、総支払額2783万円（利息283万円）

このように2つのケースを比較すると、月々の支払いでは3,000円ほどの差、35年間払い続けると総支払額では、金利0.5%の差は211万円の負担増となります。

消費税の40万円分よりも大分大きな差です。

注文住宅を消費税増税前に買うのか？後に買うのか？の結論は？

消費税が上がる、上がらないということよりも、住宅ローンを利用するならば【金利】に着目するのがベストな答えです。

増税したとしても、金利が今より下がると考えるならば、増税の差額をカバーすることができるかもしれませんし、新たな国の政策が発表されるかもしれません。

しかし金利動向などを見ると、これ以上大幅に下がることは考えにくいと言うのが大方の見方でしょう。

消費税増税に関係なく今すぐに動き出した方がいい人の条件は？

金利に着目しつつ、家を購入しようと思っているなら今購入したほうが良い人は「賃貸等で住居費がかかっている人」です。

あたりまえですが、賃貸に住んでいる限り永遠と「家賃」を納めなくてはいけません。しかも、自分のものになりません。

サラリーマンであれば、現役で働ける期間はおおよそ決まっています。

多くの場合時間は有限であるので、支払い（住宅ローン）を開始するのが早いことは、支払い完了が早くなるということ。

定年や現役で働ける期間が同じであれば、30歳と40歳では、10年間も変わってきます。

10年間家賃を払い続ける＝960万円の出費
10年早く住宅ローンを開始する＝960万の返済完了

その10年間、8万円の家賃を払い続けるということは、960万円を賃貸として払い込みます。

しかし、10年早くマイホームを手に入れた人は、960万円分のローンを返済し終わっているのです。

どちらが良いのかがよくわかると思います。

消費税増税というきっかけかもしれませんが、住宅の購入を話し合ってみる良いタイミングでしょう。