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住宅ローン控除は10年間もの期間、受けることができる減税です。

この減税を利用すると、最大400万（特定住宅の場合最大500万）の所得税・住民税の控除を受けることができる、見逃せない税制優遇です。

しかし、控除を受けられなかったり、控除期間を短縮してしまったりと、場合によっては失敗することがあります。

住宅ローン控除は、大きな金額ですので、そのような失敗にならない様に確認しておきましょう。

 

【おすすめ参考記事】

住宅ローン控除を受けるための条件

住宅ローン控除を受けるための、基本的な要件を「国税庁」ページより引用します。（一部省略）

  • 新築又は取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。
  • この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、3千万円以下であること。
  • 新築又は取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。
  • 10年以上にわたり分割して返済する方法になっている新築又は取得のための一定の借入金又は債務（住宅とともに取得するその住宅の敷地の用に供される土地等の取得のための借入金等を含みます。）があること。
    親族や知人からの借入金は全て、この特別控除の対象となる借入金には該当しません。

一部、借入本人が死亡した際や住宅ローン金利が0.2％未満になる場合などの要件を省略しましたが、概要は以上です。

しかし、これだけでは「判断がつきにくい」事案が発生した場合はどうなるのでしょうか？

以下に、よくある住宅ローン控除が受けられなくなる場合を紹介します。

借入期間が10年未満になってしまう場合

この内容は、上記要件にある「10年以上にわたり分割して返済する方法」という部分に当てはまります。

当初は10年以上の住宅ローンを組んでいたけども、余裕資金があり繰り上げ返済をしてしまった。

 

ありそうですよね。

 

その場合は、10年未満になった時点で住宅ローン控除を受けることができなくなります。

繰り上げ返済が悪いことでは全くないのですが、繰り上げ返済して利息を軽減するのか？住宅ローン控除を受けたほうが良いのか？はしっかりと計算してから判断しましょう。

そもそも10年未満の住宅ローン

10年未満の借入は、住宅ローン控除の要件を満たしていません。初めから住宅ローン控除を受けることができません。

もし、賢く住宅ローン控除を受けようとするなら、10年以上の住宅ローンを組む必要があります。

なぜなら、住宅ローン控除は年末の残高に対して上限が設定されるため、ローンが終わりに近づいたころには、残高がほぼ０（ゼロ）に近く、控除の恩恵が受けられないからです。

 

住宅ローン金利との兼ね合いもありますが、当初から10年で組むよりも、15年や20年などの長期返済計画をたて、住宅ローン控除期間が終了したら、繰り上げ返済をするという方法が良いでしょう。

※フラット35の場合、20年までの返済期間を選択すると、35年までの返済期間の金利よりも、低い金利で借り入れをすることができます。つまり、より控除の恩恵を受けることができるようになります。

※消費税10％に増税された場合、住宅ローン控除期間が3年延長されるという方針で検討されています。

親族や知人からの借入金

親族や知人は、住宅ローン控除の対象外となります。

しっかりとした借入契約を結んでいても対象外です。

借入金や債務は、銀行等の金融機関、フラット35を運営している住宅金融支援機構です。稀に勤務先からの借り入れができるところがありますが、その場合、借入金の金利は0.2％に満たない場合は、住宅ローン控除の対象外となります。

こんな時はどうなる？住宅ローン控除要件解除

住宅ローン控除期間中に【転勤】になってしまった。

このような状況は、ありそうな感じがしますよね。

しかし、【特別控除概要】には控除を受ける要件として、個人が、住宅ローン等を利用して居住用家屋の新築若しくは取得又は増改築等をした日から6ヶ月以内にそのものの居住の用に供し、かつ、その年の12月31日まで引き続きそのものの居住の用に供していることが必要とされています。

引用：国税庁（住宅借入金等特別控除）概要より

 

この内容を見ると、「転勤」は住宅ローンを組んでいる個人が住まないことになる場合があるので適用外のように受け取れます。

こういった場合はどうなるのでしょうか。

住宅ローン控除の適用を受けられるとき

【単身赴任等の場合】

住宅ローン控除を受ける個人のみが、単身赴任となり、生計を共にする親族が住居し、後に単身赴任が終了し同居することが考えられる場合。

単身赴任のほか、転地療養その他やむを得ない事情による場合も同様に特別控除の適用を受けることができます。

こういった場合は、住宅ローン控除の要件を満たします。（平成28年税制改正）

【例】

1年 2年 3年 4年 5年 6年 7年 8年 9年 10年
住 住 単 単 単 住 住 住 住 住

このように、3年から5年まで、単身赴任した場合は、生計を共にする親族が住居しているので、10年間控除を受けることができます。

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【家族とともに転勤し戻ったとき】

家族とともに転勤をしてしまうと、特別控除の適用から外れてしまうので受けることができません。

しかし、控除の残存期間がある場合は、申請をすると残存期間に対してのみ特別控除の適用を受けることができます。

【例】

1年 2年 3年 4年 5年 6年 7年 8年 9年 10年
住 住 転 転 転 住 住 住 住 住

このように、3年から5年まで、家族全員で転勤先へいき、居住していない場合は3年間控除対象外となります。

そして、戻ってきた時からは、控除の対象となります。（手続き必要）

 

【関連記事】消費税10％増税後、住宅ローン控除が3年延長されるかもしれません。

【注意点】フラット35を利用する場合の住宅ローン控除

ここ最近、住宅ローン金利が低くなってきたこともあり、以前よりも「長期固定金利」を選択する人が増えてきました。

その中でも、代表的な住宅ローンが「フラット35」です。

住宅を検討している人であれば、一度は聞いたことがあるのではないでしょうか。

 

「フラット35」は、民間が運営しているのではなく、住宅金融支援機構という国が運営する独立行政法人です。（直接的な業務は民間に委託しています。）

 

フラット35は、一般的な住宅ローンにある「保証料」がないこと、「繰り上げ返済手数料」がないことが特徴です。

一般的に、固定金利は変動金利よりも、金利が高くなることが多く、避けられる傾向にありましたが、低金利時代となった今、安定を求める層に絶大な人気を得ています。

しかし、フラット35は、一般的な民間ローンとかってが違うために、戸惑うことも多くあるのが事実です。

その一つに、住宅ローン控除の利用上の注意が存在します。

入居日とフラット35金消契約日に注意

フラット35では、借入資金の実行（借入金の実行）が引き渡し後の抵当権設定登記と同時となります。

そのため、消費者はハウスメーカー等から引き渡しを受けるために、建築費用を「つなぎ融資」という制度を利用して支払うことになります。

 

つなぎ融資を受けて、引き渡しを受ければ、事実上住宅は、購入者のものになりますので、そのまま入居することが一般的でしょう。その際、フラット35の金消契約をするために、住民票を移す段取りも行うと思います。

一般的には、住民表を移す行為は、そこに住むということです。

ただし、この住む時期が年末で、フラット35の金消契約が年明けとなるときは注意が必要になります。

詳しく見ていきましょう。

年末入居で、年明け金消契約の注意点

この記事の最初に記載した、住宅ローン控除の条件に「居住の用に供し」という一文があります。

住宅ローン控除を受ける場合は、住むことが条件の一つです。転勤の例でもお話に出てきていますね。

 

しかし、フラット35の場合、住宅ローンの金消契約が済んでいません。

つまり、住宅ローン控除の上限金額を判断する、年末残高が無い状態です。

 

「入居はしているが、住宅ローン契約はこれから。」

 

この場合、本来10年受けることができる優遇制度ですが、9年しか受けることができなくなるのです。

 

よーく考えてみると分かりますが、初めてのことなので見落としてしまうことがあり得る事案です。

フラット35利用時の年末引き渡しのポイントフラット35を利用するときは、入居と金消契約を同年にすることをおすすめします。しかし、事情があり年末に引き渡しを受けるようなことがあれば、入居は年明けにするなどの工夫をするようにしましょう。
基本的に、入居日の確認は「住民票」ですが、電気代明細や水道明細などで代用する場合もあります。

まとめ

住宅ローン控除は、10年間で数百万という減税を受けることができる優遇制度です。

そのため、1年間でも受けることができなければ数十万の損失にもつながります。

ハウスメーカーや工務店の営業マンがサポートするとは思いますが、経験が浅いと、こういった事例を扱ったことがないなど、アドバイスを受けることができない場合もあります。

「自分の身は自分で守る」ようにすれば、リスクを減らすことができるでしょう。

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