【住宅ローン減税・計算】減税額が一目でわかる！控除額目安表とシミュレーション

公開日 : 2018-12-15 / 更新日 : 2018-12-22

ライフ住宅

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住宅ローン減税は、10年間※で最大400万円（特定住宅は最大500万円）とされています。

ハウスメーカーなどにいくと、住宅ローン減税などの話がでて、「年間40万も戻るって凄くない！」などと盛り上がることもあるでしょう。

※消費税増税後（10％へ増税）は、住宅ローン減税期間が3年延長されることになります。詳しくは、住宅ローン減税3年延長で調整！すまい給付金拡充や住宅エコポイント復活すると住宅は2019年消費税増税後が買いか！？で紹介しています。

しかし、すべての人が最大減税額（控除額）をもらえるかというと、そうではありません。

では、あなたはいくらの住宅ローン減税を受けることができるのでしょうか？

下記では平均的な例を参考に、住宅ローン金利0.5％、1％、1.5％、2％の【目安表】を作成したので見ていきましょう。

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【勘違い注意！】住宅ローン減税額最大400万は危険

住宅展示場なんかに行くと、ローン減税最大400万とか500万とかのポップが出ているから、最大減税額が戻ってくるのかと勘違いしちゃうよね。

そうなんだよ、キャッチ―な数字がクローズアップされて、概要をつかめていない人たちが多いんだよね。

例えば、最大400万の減税（控除）を受けようと思うと、最低でも10年後の住宅ローンの残高が4000万円ないと最大減税（控除）を受けることはできません。（←ローン残高の1％のため）特定住宅なら5000万円。

そんなローン残高を抱える方は、

「かなりの年収を得ている人」
「無謀な住宅ローンを組んだ人」

などとなり、一般的な例とは言えないでしょう。

そこで、一般的な例を示すために下記のアンケート結果を参考にしました。

㈱リクルート住まいカンパニーが2018年7～8月に実施した、「2018年注文住宅動向・トレンド調査」によると、戸建て建築費用の全国平均は2,807万円という結果でした。

首都圏の建築者の平均費用は全国平均より少し高くて、2,984万円だったみたいね。

この建築費用を住宅購入者層とした場合で「住宅ローン減税」を計算すると、

2,800万円×1％＝28万円（初年度減税上限額）という計算となります。

これを、単純に10年間と計算して280万円減税と勘違いしてしまう人もいますが、毎月住宅ローンを支払いしていきますので、年末残高が減り、減税される上限額も27万、26万、25万・・・と減っていきます。

また、住宅ローン減税は、支払っている税金（所得税・住民税）から還付されるものになるので、極端な話、1年間収入が無ければ、払っている税金もないので、還付されない。

上記の例では、初年度28万円の減税上限額を持っていますが、それ以上の税金を支払っていない場合、例えば20万の税金を支払っている場合などは、20万円が上限になります。

つまり、その人その人によって収入に差があり、支払っている税金も変わる、世帯構成の違い（扶養家族の違い）もあることから、いくらですよと単純に計算できない現実があります。

とはいえ、目安を計算することはできるので下記に表としてまとめてみました。

参考にご覧ください。

【住宅ローン減税計算】年収・借入額・金利別で計算した場合の目安表

【共通借入条件】

35年返済（計算上金利は固定）
ボーナス払い無し
返済開始月1月
扶養家族1人
端数切捨て（万単位）

以下で目安として表示している減税額は、10年間の合計を表しています。

正確な住宅ローン減税額（控除額）は、借入先金融機関で計算をしてくれるところもあるみたいだよ。

【住宅ローン減税計算】年収・借入額別【金利0.5％】の場合

以下表では、金利0.5％として計算した結果を表しています。

年収/借入額	2000万	2500万	2800万	3000万	3500万
400万	167万	180万	180万	180万	180万
500万	170万	213万	237万	247万	258万
600万	170万	213万	238万	256万	297万
700万	170万	213万	238万	256万	298万
800万	170万	213万	238万	256万	298万

最近増えている、ネットバンク系の住宅ローンだと、金利0.5％を切っているところもあるからね。

それに近いかな。

【住宅ローン減税計算】年収・借入額別【金利1％】の場合

以下表では、金利1％として計算した結果を表しています。

年収/借入額	2000万	2500万	2800万	3000万	3500万
400万	169万	180万	180万	180万	180万
500万	172万	215万	241万	249万	259万
600万	172万	215万	241万	259万	300万
700万	172万	215万	241万	259万	302万
800万	172万	215万	241万	259万	302万

3年固定や5年固定、10年固定になると、このくらいの金利があるかな？

【住宅ローン減税計算】年収・借入額別【金利1.5％】の場合

以下表では、金利1.5％として計算した結果を表しています。

年収/借入額	2000万	2500万	2800万	3000万	3500万
400万	171万	180万	180万	180万	180万
500万	174万	218万	242万	251万	259万
600万	174万	218万	244万	262万	303万
700万	174万	218万	244万	262万	305万
800万	174万	218万	244万	262万	305万

長期固定金利だと、このくらいの金利かな？

【住宅ローン減税計算】年収・借入額別【金利2％】の場合

以下表では、金利2％として計算した結果を表しています。

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年収/借入額	2000万	2500万	2800万	3000万	3500万
400万	172万	180万	180万	180万	180万
500万	176万	220万	244万	253万	259万
600万	176万	220万	247万	264万	307万
700万	176万	220万	247万	264万	309万
800万	176万	220万	247万	264万	309万