消費税増税まぎわ、8%でこのまま購入したほうが良いのか?10%になってからの施策を利用して購入したほうが良いのか?迷いますよね。

私は消費税8%時に購入していますが、消費税が増税された2019年4月1日以降に購入したとしたら、どちらのほうがお得だったのか?

実際の金額をもとにシミュレーションしてみます。

 

【シミュレーション前提条件】

自宅を消費税8%で買った場合と、10%で買った場合の比較シミュレーション。

比較対象とするのは、住宅購入にかかる消費税のほか、下記国の施策となっている3つです。

 

  • 住宅ローン減税(3年延長)
  • すまい給付金(拡充)
  • 次世代住宅ポイント制度(新設)

 

【数字を導き出す情報】

  • 約2500万円の注文住宅
  • 自己資金500万円
  • 住宅ローン借入2000万円
  • 金利0.607(2019年1月変動金利)
  • 扶養家族(配偶者1人、16歳未満1人)

 

消費税増税前!消費税増税後!金銭的にお得なのは?

まず、結果からお伝えしたいと思います。

上記シミュレーション条件での計算結果は、【増税後】のほうがお得になる。

という結果となりました。

 

結果詳細は、下記表にまとめています。

 比較項目 消費税8% 消費税10%  差額
住宅にかかる消費税 230万円 290万円 +60万円
住宅ローン減税  170.6万円  211.7万円  ―41.1万円
すまい給付金  10万円  40万円  ―30万円
次世代住宅ポイント制度 30(35)万円  ―35万円

 

増税により、初期コストとして60万円の消費税負担がかかりますが、すまい給付金と次世代住宅ポイントで、消費税増税分は取り返すことができる計算となります。

つまり、住宅ローン控除で戻る税金分は、そのままお得になる計算となります。

 

「住宅ローン減税」は、13年かけて毎年控除されるので、手元に現金が戻るという感覚はないかもしれませんが、13年かけてでも40万以上のプラスとなるのは見逃せません。

 

「すまい給付金」は、入居後の申請をすることで、現金が手に入るようになります。消費税8%時点では10万円に対し、40万円の現金が増えるのは、建築後に細かい備品等をそろえるのに大変役に立つでしょう。

 

「次世代住宅ポイント制度」は、消費税8%ではもらえない制度です。単純に増える金額となるので、もらわない手はないでしょう。

 

では、項目別に詳細を確認していきましょう。

比較対象となる詳細

今回のシミュレーションのもととなる住宅の価格は、以下を参考にしています。

一条工務店で、購入した平屋32坪台の住宅です。

実際には太陽光発電を搭載していますが、計算上分かりやすいように費用を省いています。

 

詳しい建築費用総額を知りたい方は、一条工務店で建てる32坪平屋のi-smartの坪単価と建築費総額を公開!で紹介していますので、ご覧ください。

 

【i-smart32坪平屋住宅の建築費用】

1.建物本体工事  19,245,572円
2.建築申請・その他業務諸費用 362,000円
3.付帯・屋外給排水・雨水設備費用 1,079,600円
4.標準仕様外工事費用 4,021,536円
5.消費税 1,976,696円
建物工事費小合計(税込) 24,708,708円
・その他費用 480万円
・借入諸費用 60万円
・預り金清算費用 55万円
建築費用総合計(税込) 30,658,708円

上記費用は、消費税8%が含まれた建築費用総額です。

建物にかかる消費税が1,976,696円で、それ以外にかかる費用の消費税もあるため、家を建築するためにかかった消費税はトータルで約230万円となっています。

 

これが消費税10%となると、290万円の消費税の負担となり、約60万円の負担増となります。

比較をする上で、60万円の負担増は、住宅ローンに加えず自己資金にて賄える計算とします。

【8%VS10%】住宅ローン減税比較

消費税8%では10年間、10%では13年間の住宅ローン減税が行われるという計算になります。

消費税8%の減税額は

消費税8%で、住宅ローンを組んだ場合、10年間の減税を受けると170.6万円が控除される計算となります。

1年毎の控除額は以下の通りです。

年数 控除額/年
1年 19.4万円
2年 18.9万円
3年 18.4万円
4年 17.9万円
5年 17.3万円
6年 16.8万円
7年 16.3万円
8年 15.7万円
9年 15.2万円
10年 14.7万円
合計 170.6万円

消費税10%の減税額は

消費税10%では、13年間の減税を受けることができるようになります。すると3年分の控除額41.1万円が上乗せされ、211.7万円が控除される計算となります。

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1年毎の控除額は以下の通りです。

年数 控除額/年
1年 19.4万円
2年 18.9万円
3年 18.4万円
4年 17.9万円
5年 17.3万円
6年 16.8万円
7年 16.3万円
8年 15.7万円
9年 15.2万円
10年 14.7万円
11年 14.2万円
12年 13.7万円
13年 13.2万円
合計 211.7万円

11年から13年は、2つの計算式があり、どちらか低い方が採用されることとなります。

 

1.消費税アップ分(60万円を3年で割った額)

60万円を3年で割る場合、年20万円の控除上限ということが分かります。

 

2.年末残高の1%

上記表のピンク部分の控除額

 

1と2のどちらか少ないほうが適用されることとなります。

今回のシミュレーションでは、2の年末残高の1%のほうが採用されることになります。

つまり、3年間の延長での増加分は41.1万円

 

おすすめ参考記事

 

【8%VS10%】すまい給付金比較

すまい給付金は、収入により給付される額が異なります。

 

消費税8%の給付基礎額は

消費税8%の最大給付基礎額は30万円で、510万円以下の方となります。

以下表を参考に、今回の場合でみると10万円が給付されることが分かります。

消費税8%の場合
給付基礎額 収入目安
30万円 425万円以下
20万円 475万円以下
10万円 510万円以下

※年収500万円でも、扶養家族16歳以上が2名となると、20万円の給付基礎額となります。収入だけで判断せず、すまい給付金のシミュレーターを利用して確かめましょう。

 

【国土交通省公式】すまい給付金公式シミュレーションはこちらから

 

消費税10%の給付基礎額は

消費税が10%に増税されると、給付基礎額と収入の目安額の上限が上がります。

以下の表を参考に、今回の場合で見ると40万円が給付されることが分かります。

消費税10%の場合
給付基礎額 収入目安
50万円 450万円以下
40万円 525万円以下
30万円 600万円以下
20万円 675万円以下
10万円 775万円以下

 

【国土交通省公式】すまい給付金公式シミュレーションはこちらから

 

おすすめ参考記事

 

【8%VS10%】次世代住宅ポイント制度を利用

数年前に好評だった、住宅エコポイント制度を新たに新設することがほぼ決定しました。

そのため、消費税8%だと制度自体がないため0ポイント

消費税10%だと最大35万ポイント(35万円分相当)を得ることができます。

 

次世代住宅ポイント制度詳細は、【次世代住宅ポイント制度】2019年消費税増税に合わせ新築上限35万ポイントで予算盛込で紹介しています。

 

家賃が発生している人は、増税前で早い時期がポイント

注意したいのは、家賃がかかっている人です。

建築の予定があり、増税前でも問題ない人は、増税を待たないほうが良い場合があります。

 

仮に1年後の消費税増税後に住宅を取得すると仮定すると、1年間分の家賃が余計に発生します。

家賃が8万円なら×12ヶ月分=96万円

 

これだけで、増税後にお得になるはずの金額が消えてなくなる計算となります。

まとめ

今回は、消費税増税前と増税後のどちらのほうが金銭的にお得になるのか?を実際の建築費用から計算してみました。

最後の最後に「家賃」という落とし穴がありましたが、住宅は思い立った時が購入時期となります。

住宅価格は年々上昇していることもあるので、慎重になりつつも、早めの検討が良いかもしれません。

 

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