住宅ローンを検討するときに、「フラット35」という名前を聞いたことがあるかたもいるでしょう。
このフラット３５とは、いったいどういったものなのか？
そして、変動金利よりも高い金利を下げることは可能なのか？
まずは、基本的な知識から見ていくことにしましょう。
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フラット３５とはなに？
フラット３５は、国の独立行政法人、住宅金融支援機構が提供している「全期間固定金利の住宅ローン」です。
住宅ローンは大きく３つに分かれます。（図）
- 変動金利
- 固定期間選択金利
- 全期間固定金利
この、全期間固定金利の住宅ローン商品の一つに「フラット35」があります。
フラット３５はどこで借りることができるの？
フラット３５は、国の独立行政法人、住宅金融支援機構が提供しているとお話しましたが、借入をする場合は国が直接融資をしていません。
そのため、民間金融機関等が協力して自社商品のほか「フラット35」を販売しています。
取り扱い機関は、300機関以上。
民間金融機関とは下記のようなところです。
- 都市銀行・信託銀行
- 地方銀行
- 第二地方銀行
- 信用金庫
- 信用組合
- 労働金庫
- 保険会社
- その他金融機関（ネットバンク等）
- 金融関連会社
- 住宅会社
フラット３５にはどんな商品があるの？
フラット３５というと、その名の通り３５年の住宅ローン商品しかないのかと勘違いしてしまいますが、そうではありません。
フラット３５の最低借入期間は、１５年で最長３５年までとなります。
【商品ラインナップ】
- フラット３５
- フラット３５S
- フラット２０
- フラット２０S
※細かくは、フラット50や、リフォーム関係のローンなども取り扱っています。新築住宅、中古住宅以外について知りたい場合は、住宅金融支援機構ホームページをご覧ください。
- フラット３５（又はフラット３５S）は、２１年以上３５年以内の借入期間
- フラット２０（又はフラット２０S）は、１５年以上２０年以内の借入期間
フラット35よりも、フラット20のほうが、借入期間が短いことから、貸し倒れリスクが少ないので、金利が低く設定されています。
また数字の後に「S」がつく商品は、借入金利を一定期間引き下げる制度です。
つまり、住宅性能が良い家を建てるなら、一定期間金利を引き下げますよ。というものです。
その引き下げ金利には、以下の２つのプランがあります。
- 金利Aプラン＝当初１０年間
- 金利Bプラン＝当初５年間
年０．２５％の金利引き下げが適用されます。（平成２９年１０月１日以降）
金利引き下げができる場合の返済額の違い
3000万円の借入、金利1.41％とした場合（2019年1月金利）
【通常のフラット35】
毎月返済が9.1万円 総返済額3803万円
【金利Aタイプ利用（引き下げ10年間）】
毎月返済当初10年が8.7万円 以降35年までが9万円 総返済額3731万円
通常よりも、金利Aタイプのほうが、総返済額で72万円減ることになります。
フラット３５Sの基準を満たす条件
フラット３５Sの条件を満たすには、「金利Aプラン」「金利Bプラン」の基準に適合しなくてはいけません。
下記に示す、いずれか１つ以上の基準を満たす住宅であることが、求められます。
【フラット３５S 金利Aプラン】
- 省エネルギー性
- 認定低炭素住宅
- 一次エネルギー消費量等級５の住宅
- 性能向上計画認定住宅
- 耐震性
- 耐震等級３の住宅
- バリアフリー性
- 高齢者等配慮対策等級４以上の住宅
- 耐久性・可変性
- 長期優良住宅
【フラット３５S 金利Bプラン】
- 省エネルギー性
- 断熱等性能等級４の住宅
- 一次エネルギー消費量等級４以上の住宅
- 耐震性
- 耐震等級２以上の住宅
- 免震建築物
- バリアフリー性
- 高齢者等配慮対策等級３以上の住宅
- 耐久性・可変性
- 劣化対策等級３の住宅で、かつ維持管理対策等級２以上の住宅
このあたりの基準に適合している住宅なのか、どうか？は、ハウスメーカーや工務店に確認をするのが良いでしょう。
また、フラット35Sには、予算金額があり、予算金額に達する見込みとなった場合は、受付が終了されます。
利用したい場合は、早めの申し込みを行い、「買取仮承認通知」をもらうようにしましょう。
フラット３５の金利はいつ更新されるの？
フラット３５の金利は、毎月月初に更新されます。
取り扱いのある、金融機関ホームページに記載がされるのでチェックできます。
取り扱い金融機関で金利の違いはあるの？
フラット３５を取り扱う金融機関は、全国に３００機関以上あります。
しかし、すべての金融機関が同じ金利なのか？というと、そうではありません。
長い期間返済することになる住宅ローンは、金利が低いほうがお得になります。
必ず比較をするようにしましょう。
金利以外の手数料の違いを比較しよう
金利以外に違いがでるのが、「融資手数料」です。
フラット３５の融資手数料は、「定額型」「定率型」の２種類あります。
【定額型】
融資額にかかわらず、手数料の金額は一定です。
目安は、３万円から５万円程度（プラス税金）
【定率型】
融資額の〇％と設定され、借入する額により手数料が変わります。
目安は、借入額の１％～２％程度（プラス税金）
定額型、定率型どちらも、借入金融機関により異なってきます。
フラット３５の金利確定時期はいつ？
フラット３５の金利確定時期は、「融資実行月」です。
住宅を購入する場合、家が出来上がる前に、多額の費用が必要になります。
そのため、民間金融機関の住宅ローン商品は、家が出来上がる前に必要な資金を借入することができ、金利もその時点のものが適用されます。
しかし、フラット３５では住宅が出来上がり、引き渡しを受けてからの融資実行となるため、最後まで金利が確定しないことになります。
つまり、住宅を建築している途中に金利が上がったり下がったりするということです。
引き渡し後の融資実行のメリット
フラット３５は、引き渡し後の融資実行となるため、返済もそれ以降となります。
つまり、アパートや賃貸に住んでいた方からすると、家賃とダブルでかからない返済開始となるため、大変助かる住宅ローンの一つになります。
建築中から、融資実行を受けると、そこから支払いが開始することとなるため、家賃とローン返済の２重苦となってしまいますが、フラット３５にはそれがありません。
ただし、フラット３５を利用しても、住宅建築中に大きな資金が必要なことは変わりないので、「つなぎ融資」を利用することとなります。
フラット35の意外と知らない借入方法
フラット35は、商品1本で借りること以外に、2本の掛け合わせで借りることもできます。
これを「ダブルフラット」と呼びます。
借入金利を下げる方法
「ダブルフラット」は意外に知られていない借入方法ですが、使い分けるとメリットが出てきます。
- フラット35は、最長35年ローン。
- フラット20は、最長20年ローン。
例えば、この2つをダブルフラットで借り入れしたりすることができます。（35と35、20と20でもOK）
フラット20は、フラット35よりも金利が低いため、合わせ技をすることで全体の金利を下げる効果が出てきます。
参考）
2019年1月金利（9割以下）
- フラット35＝1.41％
- フラット20＝1.32％
低金利時代だから、長期固定のメリットがあるけど、こんな使い方をすると、さらに金利を下げることができいるんだね。
また、借入期間の違いを利用して、毎月の返済額を完済に近くなるにつれ返済額が少なくなるようにすることもできます。
例）
合計3000万円の借入をする場合
1000万円をフラット20で借り、2000万円をフラット35で借りる。
いろんな組み合わせができますが、ライフステージに合わせた計画ができるようになります。
例）
お子さんが3歳で、15年後の大学受験前に住宅ローンを多めに返済したい、そんな場合は、フラット20の最低借入期間15年と長期のフラット35の35年を合わせることで、15年間は多めに返済計画を立てることが可能になります。
また、同じフラット３５どうしでも、借入期間をずらすことで、定年後の返済額を減らすなどの調整が可能となります。
例）
30歳で35年と30年のWフラットを組んで、60歳からの5年間の返済額を減らすという手法です。
まとめ
今回は、フラット３５の基本的な内容から、賢い借入方法を紹介してきました。
まだまた、金利の低さから「変動金利」を選択する人が多くいますが、フラット３５のメリットは、いくら金利が変動しようとも、固定されているという「安心感」です。
また、審査が比較的緩いことから、民間金融機関で住宅ローンを断れれた人でも可能性が残っています。
さらに、最近多い「太陽光発電」による売電収入も、年収に加算することができます。収入面に不安のある方は、相談してみる価値がありそうです。
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