【住宅を買うとかかる税金】購入時と購入後にかかる税金の発生時期と計算方法

 

住宅の購入をする場合、資金計画で抜けてしまいがちなのが「税金」。

この税金は、「購入時（住む前）」と「購入後（住んでから）」に分かれて納めるものがあります。

 

代表的なものは、皆さん毎日のように触れている「消費税」ですが、住宅を取得する場合、それ以外にもたくさんの税金が発生しています。

消費税は、住宅取得時に課税されて請求されるので分かりやすいですが、後から突然「納税通知」が送られてくるような「不動産取得税」や「固定資産税」などは、いつ納税通知が届き、いつまでに納めなくてはいけないのか？しっかりと覚えておきましょう。

 

ということで今回は、中々触れることのない「住宅を買うとかかる税金」について紹介していきます。

住宅にかかる税金一覧

• 購入時（入居前）にかかる税金
  • 売買契約・請負契約時にかかる税金
    • 印紙税
    • 消費税
  • 取得時にかかる税金
    • 登録免許税
  • 住宅ローン抵当権設定時にかかる税金
• 購入後（入居後）にかかる税金
  • 不動産取得税
  • 固定資産税
  • 都市計画税

建物を建築する場合、要は一から家を作るようなときは、請負契約という契約を結びます。

また、できている建物を購入する場合には、売買契約という契約を結びます。

 

どちらも、契約時に税金がかかります。

その時にお金を払うのではなく、「印紙」というものを購入して契約書に貼付、消印することで納めるようになります。

それ以外にも、住宅ローンを組むときにも契約書があり、それにも印紙税がかかり、住宅や土地を登録・取得するときも税金がかかります。

 

以下で、詳細を見ていきましょう。

住宅購入時（入居前）にかかる税金

住宅購入時（入居前）には3つの税金がかかります。

• 印紙税
• 消費税
• 登録免許税

 

売買・請負契約時にかかる税金

• 印紙税
• 消費税

の2種類があります。

 

【印紙税】１

• 注文住宅のように、建物を建築する場合には「請負契約書」
• 土地建物を購入する場合には「売買契約書」

 

これらの「契約書」には【印紙税】が発生し、契約書記載金額により以下の印紙税が課されます。

ちなみに、平成32年3月31日までに作成される「契約書」については【印紙税】が軽減（軽減税率）されています。

契約書記載金額	印紙税（本則）	印紙税（軽減）
100万円超 200万円以下	400円	200円
200万円超 300万円以下	1,000円	500円
300万円超 500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超 1000万円以下	10,000円	5,000円
1000万円超 5000万円以下	15,000円	10,000円
5000万円超 1億円以下	45,000円	30,000円

※軽減税率は延長される場合があります。

【印紙税】２

住宅ローン契約時には、契約書が必要となるため、その契約書に印紙税がかかります。

契約書記載金額（ローン）	印紙税（ローン）
100万円超 200万円以下	2,000円
200万円超 300万円以下
300万円超 500万円以下
500万円超 1000万円以下	10,000円
1000万円超 5000万円以下	20,000円
5000万円超 1億円以下	60,000円

 

【消費税】

• 建物の購入金額
• 工事請負契書
• 仲介手数料

 

これらのものが「課税対象」となり【消費税】が課税されます。

契約時期により、消費税率は変わります。

 

取得時にかかる税金

• 登録免許税

があります。

 

【登録免許税】１

土地や建物を取得した場合、権利がだれにあるのかを明らかにするために「所有権の保存登記」「移転登記」による【登録免許税】が必要になります。

登録の種類・原因		登録免許税（本則）	登録免許税（住宅軽減）
所有権の保存登記		0.4％	0.15％（0.1％）
所有権の移転登記	相続、合併	0.4％	―
	贈与	2.0％	―
	売買	土地2.0％ 家屋2.0％	0.3％（0.1％）
抵当権の設定登記		0.4％	0.1％

【登録免許税】２

住宅ローン抵当権設定時には、債権額×0.4％（住宅軽減税率0.1％）の登録免許税がかかります。

 

これらの登録免許税は、司法書士に支払う、登記費用の中に含まれています。

登記費用の明細は、

• 登録免許税
• 司法書士報酬

が合わさったものになります。

司法書士報酬は、決まった金額がないので、言い値になることも覚えておきましょう。

住宅購入後（入居後）にかかる税金

住宅購入後には、3つの税金がかかるようになります。

• 不動産取得税
• 固定資産税
• 都市計画税

 

【不動産取得税】は1回のみ納税

入居後忘れたころにやってくるのが【不動産取得税】です。

一般的には、入居の約半年後に納税通知が届き、それに従い納税をすることになります。

 

• 建物：固定資産税評価額×3％
• 宅地：固定資産税評価額×1/2×3％

 

※特例措置あり。後述する計算例にて詳細を紹介しています。

【固定資産税・都市計画税】は毎年納税

 

【固定資産税や都市計画税】は、毎年1月1日現在、土地や建物を所有している場合にかかります。

• 都市計画税は、都市計画法に定める市街化区域内の土地や建物に対してかかります。
• 年をまたいで（1月1日以降）取得した場合には、翌年から納税するようになります。
• 4月ごろに納税通知書が届きます。
• 税金をかけるのは市町村です。

 

【固定資産税】（原則）

• 建物：固定資産税評価額×1.4％
• 土地：固定資産税評価額×1.4％

【都市計画税】（原則）

• 建物：固定資産税評価額×0.3％
• 土地：固定資産税評価額×0.3％

 

※特例措置あり。後述する計算例にて詳細を紹介しています。

購入後にかかる税金の計算例

入居して、快適にすごしていると、突如音もなく送られてくるのが「税金」。

上記で紹介した、購入後（入居後）にかかる3つの税金の計算例を紹介します。

 

特例措置については、以下の内容を採用します。

【固定資産税：特例措置内容】

一定の要件を満たす新築住宅は、床面積120㎡まで一定期間1/2に減額。土地に関しては、200㎡までの部分を1/6、200㎡を超える部分を1/3と計算します。

 

【都市計画税：特例措置内容】

建物に対する特例措置なし（原則なしだが市町村による）

土地に関しては、200㎡までの部分を1/3、200㎡を超える部分を2/3と計算します。

 

では、上記の特例措置を含めた計算例を見ていきましょう。

不動産取得税の計算例

固定資産評価額：建物1000万円、土地2000万円の場合

建物100㎡：土地200㎡の例

• 【建物】1000万円×0.3％＝30万円
• 【土地】2000万円×1/2×3％＝30万円

合計60万円

 

上記例で特例措置が適用される場合

• 【建物】（1000万円―1200万円（控除額））×0.3％＝0円
• 【土地】2000万円×1/2×3％―（10万円×1/2×100×2×3％）＝0円

合計0円

 

固定資産税の計算例

固定資産税評価額：建物新築1300万円、土地2400万円の場合

建物130㎡：土地240㎡の例

• 【建物】1300万円×1.4％＝18.2万円
• 【土地】2400万円×1.4％＝33.6万円

合計51.8万円

 

上記例で特例措置が適用される場合

【建物】120㎡以下の部分→1200万円×1.4％×1/2＝8.4万円

【建物】120㎡以上の部分→100万円×1.4％＝1.4万円

小計9.8万円

 

【土地】200㎡以下の部分　2000万円×1/6×1.4％≒4.7万円

【土地】200㎡以上の部分　400万円×1.4％≒1.9万円

小計6.6万円

 

合計16.4万円

 

都市計画税の計算例

固定資産税評価額：建物新築1300万円、土地2400万円の場合

建物130㎡：土地240㎡の例

• 【建物】1300万円×0.3％＝3.9万円
• 【土地】2400万円×0.3％＝7.2万円

 

合計11.1万円

 

上記例で特例措置が適用される場合

• 【建物】特例措置なしのため、そのまま3.9万円

小計3.9万円

 

• 【土地】200㎡以下の部分　2000万円×1/3×0.3％≒2.0万円
• 【土地】200㎡以上の部分　400万円×2/3×0.3％≒0.8万円

小計2.8万円

 

合計6.7万円

 

固定資産税は3年に1度、知事または市町村長が固定資産評価基準に基づいて評価します。

自治体の役場等で確認をすることができるようになっています。（原則本人確認）

土地には消費税はかからない

建物には消費税がかかりますが、土地取得に関しては消費税がかかりません。

建売住宅などの場合、トータル金額が明示されていますが、消費税がいくらになっているのか？を確認することで、建物価格を割り出すことができます。

 

【例】

土地建物の消費税込み合計販売金額が3620万円で、消費税が120万円という場合。

消費税8％＝120万円となります。

つまり

• 建物価格は1500万円
• 土地価格は2000万円
• 消費税が120万円

という計算となります。

忘れてしまいがちな印紙代がかかる契約書とは

住宅にかかる税金を見てきましたが、忘れてしまいがちな税金として「印紙代」があります。

 

• 外構工事契約書印紙代
• 太陽光発電契約印紙代

この2つも、結構な金額になるものです。

印紙代がかかることを忘れてはいけません。

まとめ

住宅にかかる税金は、住宅の購入時と購入後とに分かれます。

購入時にかかるものは、1回だけの税金ですが、購入後には、毎年「納税通知書」が届くものもあります。

 

住宅ローン減税（控除）で還付される税金のほうが、表立って話をされていますが、納税する税金のことも頭の片隅に入れておきましょう。

 

住宅ローン減税（控除）で還付されるお金はいくらくらいになるのか？の目安表を作成しています。

下記記事でご覧ください。

• 【住宅ローン減税・計算】減税額が一目でわかる！控除額目安表とシミュレーション

 

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