消費税増税まぎわ、8％でこのまま購入したほうが良いのか？10％になってからの施策を利用して購入したほうが良いのか？迷いますよね。
私は消費税8％時に購入していますが、消費税が増税された2019年4月1日以降に購入したとしたら、どちらのほうがお得だったのか？
実際の金額をもとにシミュレーションしてみます。
【シミュレーション前提条件】
自宅を消費税8％で買った場合と、10％で買った場合の比較シミュレーション。
比較対象とするのは、住宅購入にかかる消費税のほか、下記国の施策となっている3つです。
- 住宅ローン減税（3年延長）
- すまい給付金（拡充）
- 次世代住宅ポイント制度（新設）
【数字を導き出す情報】
- 約2500万円の注文住宅
- 自己資金500万円
- 住宅ローン借入2000万円
- 金利0.607（2019年1月変動金利）
- 扶養家族（配偶者１人、16歳未満１人）
消費税増税前！消費税増税後！金銭的にお得なのは？
まず、結果からお伝えしたいと思います。
上記シミュレーション条件での計算結果は、【増税後】のほうがお得になる。
という結果となりました。
結果詳細は、下記表にまとめています。
| 比較項目 | 消費税８％ | 消費税10％ | 差額 |
| 住宅にかかる消費税 | 230万円 | 290万円 | ＋60万円 |
| 住宅ローン減税 | 170.6万円 | 211.7万円 | ―41.1万円 |
| すまい給付金 | 10万円 | 40万円 | ―30万円 |
| 次世代住宅ポイント制度 | ０ | 30（35）万円 | ―35万円 |
増税により、初期コストとして60万円の消費税負担がかかりますが、すまい給付金と次世代住宅ポイントで、消費税増税分は取り返すことができる計算となります。
つまり、住宅ローン控除で戻る税金分は、そのままお得になる計算となります。
「住宅ローン減税」は、13年かけて毎年控除されるので、手元に現金が戻るという感覚はないかもしれませんが、13年かけてでも40万以上のプラスとなるのは見逃せません。
「すまい給付金」は、入居後の申請をすることで、現金が手に入るようになります。消費税8％時点では10万円に対し、40万円の現金が増えるのは、建築後に細かい備品等をそろえるのに大変役に立つでしょう。
「次世代住宅ポイント制度」は、消費税8％ではもらえない制度です。単純に増える金額となるので、もらわない手はないでしょう。
では、項目別に詳細を確認していきましょう。
比較対象となる詳細
今回のシミュレーションのもととなる住宅の価格は、以下を参考にしています。
一条工務店で、購入した平屋32坪台の住宅です。
実際には太陽光発電を搭載していますが、計算上分かりやすいように費用を省いています。
詳しい建築費用総額を知りたい方は、一条工務店で建てる32坪平屋のi-smartの坪単価と建築費総額を公開！で紹介していますので、ご覧ください。
【i-smart32坪平屋住宅の建築費用】
| 1．建物本体工事 | 19,245,572円 |
| 2．建築申請・その他業務諸費用 | 362,000円 |
| 3．付帯・屋外給排水・雨水設備費用 | 1,079,600円 |
| 4．標準仕様外工事費用 | 4,021,536円 |
| 5．消費税 | 1,976,696円 |
| 建物工事費小合計（税込） | 24,708,708円 |
| ・その他費用 | 480万円 |
| ・借入諸費用 | 60万円 |
| ・預り金清算費用 | 55万円 |
| 建築費用総合計（税込） | 30,658,708円 |
上記費用は、消費税8％が含まれた建築費用総額です。
建物にかかる消費税が1,976,696円で、それ以外にかかる費用の消費税もあるため、家を建築するためにかかった消費税はトータルで約230万円となっています。
これが消費税10％となると、290万円の消費税の負担となり、約60万円の負担増となります。
比較をする上で、60万円の負担増は、住宅ローンに加えず自己資金にて賄える計算とします。
【8％VS10％】住宅ローン減税比較
消費税8％では10年間、10％では13年間の住宅ローン減税が行われるという計算になります。
消費税8％の減税額は
消費税8％で、住宅ローンを組んだ場合、10年間の減税を受けると170.6万円が控除される計算となります。
1年毎の控除額は以下の通りです。
| 年数 | 控除額/年 |
| 1年 | 19.4万円 |
| 2年 | 18.9万円 |
| 3年 | 18.4万円 |
| 4年 | 17.9万円 |
| 5年 | 17.3万円 |
| 6年 | 16.8万円 |
| 7年 | 16.3万円 |
| 8年 | 15.7万円 |
| 9年 | 15.2万円 |
| 10年 | 14.7万円 |
| 合計 | 170.6万円 |
消費税10％の減税額は
消費税10％では、13年間の減税を受けることができるようになります。すると3年分の控除額41.1万円が上乗せされ、211.7万円が控除される計算となります。
1年毎の控除額は以下の通りです。
| 年数 | 控除額/年 |
| 1年 | 19.4万円 |
| 2年 | 18.9万円 |
| 3年 | 18.4万円 |
| 4年 | 17.9万円 |
| 5年 | 17.3万円 |
| 6年 | 16.8万円 |
| 7年 | 16.3万円 |
| 8年 | 15.7万円 |
| 9年 | 15.2万円 |
| 10年 | 14.7万円 |
| 11年 | 14.2万円 |
| 12年 | 13.7万円 |
| 13年 | 13.2万円 |
| 合計 | 211.7万円 |
11年から13年は、2つの計算式があり、どちらか低い方が採用されることとなります。
１．消費税アップ分（60万円を3年で割った額）
60万円を3年で割る場合、年20万円の控除上限ということが分かります。
２．年末残高の1％
上記表のピンク部分の控除額
１と２のどちらか少ないほうが適用されることとなります。
今回のシミュレーションでは、２の年末残高の1％のほうが採用されることになります。
つまり、3年間の延長での増加分は41.1万円
おすすめ参考記事
【8％VS10％】すまい給付金比較
すまい給付金は、収入により給付される額が異なります。
消費税8％の給付基礎額は
消費税8％の最大給付基礎額は30万円で、510万円以下の方となります。
以下表を参考に、今回の場合でみると10万円が給付されることが分かります。
| 消費税8％の場合 | |
| 給付基礎額 | 収入目安 |
| 30万円 | 425万円以下 |
| 20万円 | 475万円以下 |
| 10万円 | 510万円以下 |
※年収500万円でも、扶養家族16歳以上が2名となると、20万円の給付基礎額となります。収入だけで判断せず、すまい給付金のシミュレーターを利用して確かめましょう。
【国土交通省公式】すまい給付金公式シミュレーションはこちらから
消費税10％の給付基礎額は
消費税が10％に増税されると、給付基礎額と収入の目安額の上限が上がります。
以下の表を参考に、今回の場合で見ると40万円が給付されることが分かります。
| 消費税10％の場合 | |
| 給付基礎額 | 収入目安 |
| 50万円 | 450万円以下 |
| 40万円 | 525万円以下 |
| 30万円 | 600万円以下 |
| 20万円 | 675万円以下 |
| 10万円 | 775万円以下 |
【国土交通省公式】すまい給付金公式シミュレーションはこちらから
おすすめ参考記事
【8％VS10％】次世代住宅ポイント制度を利用
数年前に好評だった、住宅エコポイント制度を新たに新設することがほぼ決定しました。
そのため、消費税８％だと制度自体がないため0ポイント。
消費税10％だと最大35万ポイント（35万円分相当）を得ることができます。
次世代住宅ポイント制度詳細は、【次世代住宅ポイント制度】2019年消費税増税に合わせ新築上限35万ポイントで予算盛込で紹介しています。
家賃が発生している人は、増税前で早い時期がポイント
注意したいのは、家賃がかかっている人です。
建築の予定があり、増税前でも問題ない人は、増税を待たないほうが良い場合があります。
仮に1年後の消費税増税後に住宅を取得すると仮定すると、1年間分の家賃が余計に発生します。
家賃が8万円なら×12ヶ月分＝96万円
これだけで、増税後にお得になるはずの金額が消えてなくなる計算となります。
まとめ
今回は、消費税増税前と増税後のどちらのほうが金銭的にお得になるのか？を実際の建築費用から計算してみました。
最後の最後に「家賃」という落とし穴がありましたが、住宅は思い立った時が購入時期となります。
住宅価格は年々上昇していることもあるので、慎重になりつつも、早めの検討が良いかもしれません。
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